所有物件に空室があり、どのような空室対策を実施したら満室になるのか

日々考えている大家さんも多いのではないでしょうか。

せっかく物件を購入したのに、空室があると、その分の家賃収入もなくなります。

こちらの記事では、物件を満室経営するためのノウハウと方法をご紹介します。

満室稼働させるために必要な2つの力

物件は、購入して終わりではありません。

満室稼働させてこそ、意味があります。

現在、次々と新築物件が建設され、空室や空き家問題が話題にあがっています。

物件を満室経営するためには、主に下記二つの力が必要となります。

・物件力

・営業力

満室経営をするためには、魅力的な物件であることが必須です。

入居者にはお金を払って住んでもらうことになるため

「物件を見てみたい」と、まずは興味を持ってもらえるようにしましょう。

魅力的な物件であることはもちろん、物件周りの環境なども重要です。

都心部であれば駅からの距離は近いか、郊外であれば駐車場が近くにあるかなど

それぞれの物件の立地によって、重要な要素は異なります。

入居希望者に、住んでみたいと思われるためにはどんなことを実施したら良いか

たくさんある物件の中から選んでもらうためにはどうしたら良いかを考えることが重要です。

物件力の他に営業力も必要です。

様々な空室対策を行っても、ただ入居希望者を待つだけでは、入居希望者は集まってきません。

入居希望者を増やすためには、物件を紹介してくれる管理会社や仲介業者の協力が必要になってきます。

管理会社や仲介業者に物件の魅力を入居希望者にアピールしてもらい

入居希望者を集めてもらうために協力してもらいましょう。

満室経営を続けるためには、物件力と営業力の２つが必要です。

物件力と営業力をあげて、満室経営を続けていきましょう。

満室経営の方法6選

満室経営の方法を六選ご紹介します。

【営業力を高める満室経営手法】

・入居後のイメージが浮かぶホームステージング（物件をより魅力的に見せること）
・最先端設備の導入
・建物の周りの徹底的な清掃

【物件力を高める満室経営手法】

・不動産会社へのレスポンスを早くする
・適切なリフォーム
・適正な家賃設定（募集条件を需要と供給に合わせて変更する）

これら６つの方法で満室経営を実現させましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

営業力を高める満室経営手法

営業力を高めるための満室経営手法を３つご紹介します。

・入居後のイメージが浮かぶホームステージング

入居希望者が内見に来る前に

汚れたクロスの清掃や貼り替え、水回りのクリーニングを行いましょう。

とくに水回りは汚れやすく、ゴミや髪の毛が溜まる場所です。

水回りを綺麗に保つことで、次の入居希望者の印象を良くすることができます。

入居希望者が内見の際、入居後のイメージが浮かぶように、

前の住民の退去後はすぐに部屋を綺麗に整えることが重要です。

最近では、ホームステージングと言って、モデルルームのように、観葉植物や家具を配置して、

入居後のイメージが浮かびやすいように工夫をしている物件も多くあります。

・最新設備の導入

今、多くの物件で無料インターネットが利用できるようになっています。

現代では、幅広い世代でスマートフォンを利用しているため、スマートフォンでインターネットを利用する人が増えています。

インターネットで物件探しをする際に、「無料インターネット利用可能」の条件に

チェックを入れて、検索する入居希望者も多くいます。

新型コロナウイルス対策のため、在宅勤務をおこなう人や家で動画や映画を見る人も増え

多くの人が家でインターネットを利用するようになりました。

そのため、無料でインターネットが利用できる物件は、入居希望者にとって、とても魅力的です。

無料インターネットの他に、宅配ボックスの設置も効果的な空室対策のひとつです。

通販で物を買う人が増えているため、今の時代、宅配ボックスは必須設備となっています。

仕事で家を空けることが多く、なかなか頼んだ物を受け取れない人のためにも、とても便利な設備です。

このような最新設備を設置することで、入居希望者に興味を持ってもらうことできます。

・所有物件の定期的な清掃

物件力をあげるために、お金をかけずに簡単に実施できることの一つは、

物件周りの定期的な清掃です。

伸びきった草、天井や階段に張っている蜘蛛の巣、ポスト周りにゴミが散らばっているなど、

このように建物周りが汚れていると、物件の印象が悪くなり、

内見に来た入居希望者に興味を持ってもらうことはできません。

例え、築年数が経っている物件であっても、定期的な清掃をするだけで、

入居希望者の印象は良くなります。

定期的に清掃することを心掛け、特に空室がある際は、いつもより清掃に力を入れましょう。

台風の時期や落ち葉の時期などは、建物周りが汚れやすくなるため、

定期的に点検することで、汚れを防ぐことができます。

階段やポスト周り、ゴミ置き場、駐輪場などの共有部分の清掃を定期的うことで、

入居希望者に良い印象を持ってもらうことができます。

お金もかからず、今すぐに実行できる空室対策です。

以上のように、満室経営をするためには、

部屋を価値の高いもの、魅力的なものにすることが重要です。

普段から一定の金額を、機能アップのための資金として確保しておくことも必要です。

お金のかからない空室対策もありますが、

最新設備を取り入れる場合などはお金がかかってしまうため、

既存物件への追加の投資は必ず必要になります。

追加の投資は必ず家賃維持や家賃アップに繋がります。

結果としては、満室稼働率を向上させ、資金アップへ繋がるため、

追加の投資をすることをおすすめします。

時代に合わせた部屋作りを心掛け、少しでも空室を減らす対策をおこないましょう。

物件力を高める満室経営手法

物件力を高めるための満室経営手法を３つご紹介します。

・不動産へのレスポンスを早くする

最近は、多くの人がインターネットで物件探しや、問い合わせをおこないます。

そのため、問い合わせがあった際など、不動産会社から大家さんに連絡が入ります。

不動産会社からの連絡にレスポンスを早くしていると、

入居希望者も早く入居を決意してくれます。

レスポンスが遅いと、その間に他の物件に決めてしまうかもしれません。

入居希望者から条件交渉が行われる場合もあります。

このような場合にレスポンスが早い大家さんだと、営業担当者にとってもやりやすいのです。

交渉に応じなかったり、いつも文句を言ってくる大家さんだと営業担当者も頭を悩ませてしまい、物件の優先順位を下げてしまう可能性もあります。

今の時代、交渉が入るのは当たり前だと考えていたほうが良いでしょう。

管理会社にも、どの程度なら交渉に応じるなど、事前に話し合っておくことも必要です。

レスポンスが早く、交渉にも応じてくれる大家さんだと

営業担当者も気持ち良く物件を入居希望者へアピールすることができ

内見者を早く見つけてくれるようになります。

・適正な家賃設定

インターネットで物件探しをする際、地域ごとに家賃を指定して検索することができるため

相場よりも家賃が高いかどうかがすぐにわかる仕組みになっています。

相場よりも高い家賃を設定しても、入居希望者は集まりません。

空室が長期化する場合は、家賃設定が間違っていることが多いです。

家賃設定が間違っているかどうか、なかなか気が付かないことが多いため

その土地の相場を調べて、家賃の見直しを実施しましょう。

賃貸募集の繁忙期である1月～3月に、とくに多くの入居希望者が集まります。

この時期が1年で1番物件に対する需要が高いときです。

繁忙期は需要が高いときですので、多少家賃が高くても入居者は決まりますが

繁忙期を過ぎて需要が減ると、高い家賃設定だとなかなか入居希望者も決まりません。

閑散期には入居希望者も減るため、家賃や礼金の値下げが必要になる場合もあります。

需要と供給に合わせて、適宜、家賃などの募集条件を変更することも、満室経営をするためには必須です。

・適切なリフォーム

中古物件を保有している場合は、退去後にクリーニングのみで終わらせるのではなく

古くなっている設備は交換したほうが部屋の見栄えがよくなります。

下記の設備は、設置してから10年経過している場合は、交換することをおすすめします。

・キッチンやバスルームの水栓器具

・エアコン

・給湯器

・換気扇

・ウォシュレット

・ガスコンロやIH

まだ使える状態だとしても、設置してから10年経過していると

いつ使えなくなるのかわからないため、交換しておくと安心です。

日本の物件は空室率があがっていると言われていますが

実際に満室経営をしている大家さんも多くいます。

空室があって、悩んでいる大家さんは、その空室の原因を解決すると、満室になります。

それぞれの物件にあった空室対策を行い、満室経営を目指しましょう。

所有物件の空室の原因を理解しよう

オーナー様の悩みとして「築年数が古いわけではないのに満室にならない」などという声を聞くこともあります。

このような比較的、築年数が浅い物件は、お金をかけずに空室対策をおこなうことができます。

まずは、空室になる原因を理解し、優先度の高い施策から実行していきましょう。

入居希望者にアピールする際は、内見時が勝負です。

内見前に窓を開けて換気したり、清掃をしたり、モデルルームのように家具を置いたりすることで良い印象を持ってもらえ、入居後のイメージもつきやすくなります。

空室対策と聞くと、すでにある空室のための対策と思いがちですが

「退去者を増やさない」ことも空室対策の一つです。

既存入居者に長く住んでもらうための工夫も忘れずにおこないましょう。

所有物件を分析する上で、かかせないのは競合調査です。

不動産情報サイトを活用し、競合調査をすることで、

「ライバル物件は家賃は同じ価格帯だけれど、所有物件よりも設備が充実している」

などの分析ができるでしょう。

所有物件の空室の原因を分析し、適切な空室対策を行い、満室経営を目指しましょう。

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