賃貸経営をしている大家さんにとって、空室期間はとても気が重いものですよね。内覧の予約が入っても、案内をするのは不動産業者なので、大家ができることは報告を待つことだけと思っていませんか？　実は、大家さんでも工夫をすることで内覧者にアピールできるのです。

賃貸の空室を内覧するとき、通常であればなにも置いていない状態で見ます。そのため内覧者は、家具の置き場所やインテリアのイメージを一生懸命想像しながらみることになります。

しかし、そこにモデルルームとして家具や小物が配置されたインテリアがあればどうでしょうか？　内覧者は苦労して想像しなくても、インテリアや家具の配置を参考にできるため、物件が成約しやすくなるというわけです。

このような手法を「ホームステージング」といいます。ホームステージングを活用して空室期間を1/2に短縮する、具体的なアイデアをくわしく説明しますね。

また、モデルルームの写真はインターネットサイトや紙媒体の賃貸広告にも掲載できるため、ほかの物件より目立って目に留まる確率が高くなります。

大家さんができる空室対策として賃貸募集時におこなう、モデルルームの作りかたを「あぱたい」がくわしくご紹介しますね。

ポイントを押さえたモデルルームをつくることは、内覧者にアピールできるだけでなく、不動産業者も案内しやすくなります。

また、物件写真を差別化できるので、まさに一石三鳥の空室対策です。

空室対策に設置すると効果的な家具一覧

空室に家具を設置することの一番のメリットは、内覧者がその部屋の使い勝手を目で確認できることです。

実は、家具もなにもない部屋というのは実際より狭く見えます。そのため内覧者は、「ひょっとしたら置けないかも」といった不安を抱えてしまうことが多いのです。

もちろん、メジャーなどで計測するのが一番よいのですが、その部屋に決めたわけでもないのに、計測する気にはならないのが人間心理です。部屋自体は気に入ったけれど、家具を置けるかどうか不安があるため候補から外れてしまってはとてももったいないですね。

もし空室がモデルルームにしてあり、家具が設置してあれば、少なくとも一般的な大きさの家具が置けるという情報が内覧者にインプットされ、内覧者の漠然とした不安を取り除くことができるのです。

居室

モデルルームをつくる場合、居室はもっとも大事です。なぜなら一日の中で過ごす時間が長い場所であり、置く家具によってがらっと雰囲気やイメージが変わる部屋だからです。

また、居室はベッドやソファ、テーブルなど大型の家具を置くことが多いため、内覧者にとっても家具の配置に悩む場所でもあります。居室にモデルルームをつくることで、内覧者は居室での生活や家具の配置を想像しやすくなります。  

テーブル

モデルルームのテーブルは、想定される内覧者の年齢や家族数に合わせたサイズのものを選びます。ひとり暮らしやカップルであればコンパクトなふたり用のテーブル、ファミリーであれば4人掛けのダイニングテーブルがよいでしょう。

また、テーブルを置く位置は重要なポイントです。狭いダイニングスペースでもテーブルが置けることをアピールできると、空室対策に効果的です。テーブルの色はできるだけ明るい色にして、広く見えるよう工夫しましょう。  

絨毯・マット

絨毯は、テーブルの下やソファとテレビ台の間などに、やや小さめなコンパクトサイズをオススメします。フローリングの色に近い同系色がなじみやすいです。

毛足の長いタイプの絨毯は高級感が演出できます。デザインは無地かあまり目立たないものがよいでしょう。  

ソファ・クッション

居室に置くソファは、部屋のイメージを決めるもっとも大切なアイテムです。白やベージュといった明るい色で、シンプルなデザインのものがオススメです。

ソファのサイズは、ひとり暮らしやカップルであればふたり掛け、ファミリーであれば3人掛けが適しています。

ソファの上に置くクッションは、カバーを差し色や柄ものなどにして部屋のアクセントにするのがよいでしょう。春の新学期シーズンには桜色や若草色、冬のクリスマスシーズンにはクリスマスカラーの赤と緑にするなど、季節ごとにクッション色をかえて演出することができます。  

カーテン

基本的には、モデルルームのカーテンは白やベージュといった明るい色が適しています。内覧をする時間は昼間がほとんどですから、明るい部屋のイメージを保てるカーテンがよいでしょう。

空室にかけるカーテンには、部屋の日焼けを防いでくれる役割もあります。できれば遮光タイプを選び、レースのカーテンと二重にして設置するのがオススメです。  

照明

部屋全体を照らす照明は、一般的な丸形の蛍光灯がオススメです。照明で演出をしたい場合には、ワンポイントでつかうペンダントやスタンドを併用するとよいでしょう。

デザイナーズ物件ではスポットライト型の照明も多いですが、どうしても部屋が暗くなってしまうので注意が必要です。スポットライト型の照明を使用する場合、大き目のスタンドや置き型照明の活用をオススメします。  

その他

そのほかに居室に置くものとしては、観葉植物がオススメです。広いLDKには、大き目の観葉植物をいくつか置くことで空間にメリハリが出ます。

また、部屋のイメージにあうものがあれば、絵を飾ることもオススメです。サイズの大きな絵は好みが分かれるため難易度が高いのですが、ポストカードサイズであれば比較的簡単に飾ることができます。  

バスルーム・洗面所・サニタリー

バスルームや洗面所、サニタリーには、タオルやマット、ソープボトルを置いて気持ちのよい水回りを演出します。遊び心でアヒルのおもちゃをおいてもいいでしょう。

また、小さい観葉植物や造花を飾ることで、明るい空間に見せることができます。  

玄関

玄関は、できればものを置かずにすっきりとさせておきたいものです。玄関マットとスリッパくらいでいいでしょう。

スリッパですが、内覧者が履くことになるのであまり安っぽいものはオススメしません。厚手で高級感のあるものを用意しましょう。

もし、下駄箱の上に物を飾れるような場合は、アロマや写真立てを置くとよいでしょう。  

その他

せっかくのモデルルームですので、内覧者に向けてのメッセージを込めるような演出も効果的です。

例えば、メッセージボードを設置して部屋のおすすめポイントを記載したり、トイレットペーパーや洗剤などの詰め合わせを入居後のプレゼントとして設置したり。

内覧者も大家さんがどんな人なのかというのは気になるものです。こういった気遣いのある演出があると、入居の後押しになりますね。  

空室期間が1/2に！？個人大家さんでもできる4つのアイデア

空室に家具や小物を設置してモデルルームのように演出する手法は「ホームステージング」と呼ばれるもので、もともとはアメリカの不動産売買でよく使われている手法です。日本でも中古の家を売却するときに多くつかわれるようになりました。

ホームステージングをした場合としなかった場合の売却までの日数を調査したところ、マンションはしなかった場合の1/2、戸建てに至ってはしなかった場合の1/5という結果でした。

出典：ホームステージング白書2017、ホームステージング協会

売却においてのホームステージングの効果は顕著に表れており、賃貸においてもその効果が期待できるところです。

しかし個人大家さんにしてみれば、空室に家具を設置するには費用の面で心配があるでしょう。もちろん、空室期間はできるだけ短くしたいですよね。そこで、なるべく費用を抑えて素敵なモデルルームをつくることができる、ホームステージングの4つのアイデアをご紹介します。

イケアなどの安いインテリアを探そう！

イケアのインテリアは、賃貸の主力層である20代30代の男女に支持されるデザインがそろっており、かかる費用も比較的安いので、空室対策につかうにはもってこいです。

例えば、イケアの公式通販サイトを見てみると、ひとり暮らし用のテーブルセットは7970円から、シングルタイプのベッドは6999円から購入することができます。

もっと安く抑えたい場合は、中古で探すとよいでしょう。モデルルームとして設置するものなので、多少の傷や汚れがあっても隠してしまえば問題ありません。フリマサイト、中古の情報サイトなどネット上で探してみるのもオススメです。  

100均グッズでもDIYできる！

室内の家具を引き立てるかわいい小物は、100均グッズを利用するのがオススメです。

テーブルに並べるお皿やカトラリー、浴室に置くボトルやタオルなどは、シンプルなデザインを選べば、100均とは思えないインテリアに仕上がります。また、造花やミニの観葉植物なども100均で揃えることができます。

壁面収納や内覧者へのメッセージボードを、100均グッズでDIYするのもオススメです。

かわいいデザインの壁面収納を選んで取りつけたり、木製のフレームにマグネットシートを張りつけたメッセージボードを手作りしたりしてみましょう。100均グッズはそのまま入居者にプレゼントできるので、一石二鳥の空室対策です。

こちらの記事でもDIYについて詳しく解説しています。

＞＞空室対策は簡単！0円で始める5つのBIGアイデアと実例から学ぶ4つのDIYテク 

ニトリなどのレンタル家具を活用する！

大型の家具は運搬や設置に手間がかかるため心配というかたには、レンタル家具の利用がオススメです。

レンタル家具は、短期居住向けにやっている業者と空室対策向けにやっている業者に分かれます。

短期居住者向けの場合、レンタル料金は一点につき月額数千円から3万円程度と安価ですが、デザインが選べない、デザインの良くないものが多いといったマイナス面もあります。できるだけシンプルなデザインのものを探して、あとはカバーや小物で隠したり演出したりする工夫が必要です。

一方、大手家具店であるニトリが取り扱っている空室対策向けの家具レンタルは、月々8万円からと値段はあがりますが、モデルルームに適したデザインのものが利用できます。さらに、小物なども含まれるので手間いらずです。

かかる費用とモデルルームの完成度を比較して、部屋に合ったものを選ぶとよいでしょう。  

ホームステージングで手間を省こう

もし、手間をかけずに完成度の高いモデルルームを作りたい場合には、ホームステージングのプロに依頼することをオススメします。

戸建てやマンションの売却に利用されるホームステージングですが、最近では賃貸で利用されるケースも増えてきました。特に、賃料が高額な都心のファミリータイプには積極的に利用されています。

ホームステージングのメリットは、家具や小物の選定から運搬、設置までプロにお任せできるため、大家さん側の手間が一切なく完成度の高いモデルルームを作れることです。

ただデメリットとしては、費用が比較的高めなことです。

ホームステージングの一般的な相場を見てみましょう。

• ワンルームタイプ：月額15万円前後
• 1LDK：月額20万円前後
• 2LDK以上：月額25万円超

もし費用の面で二の足を踏んでしまう場合は、写真撮影だけのリーズナブルなプランを利用してみるのをオススメします。ホームステージングした部屋を撮影した写真は、賃貸のインターネット広告に掲載するのに利用できますし、これを機に物件のパンフレットを作成してもよいでしょう。  

家具・インテリア・カラーはターゲットに合わせよう

モデルルームのインテリアを計画するときにもっとも大切なのは、どんなターゲット層に見せるのかということです。

性別や年齢によって、好まれるスタイルは変わってきます。もっとも需要の高いターゲット層を絞り込み、ターゲット層に人気のある家具やインテリア、カラーを使用することで、より効果的なモデルルームをつくることができます。

ひとり暮らし（女性）

女性のひとり暮らしの場合、ターゲットの年齢層によって好まれるスタイルは変わります。

学生を含む10代から20代前半の年齢層がターゲットの場合

アースカラーを使用したナチュラルなスタイルや、一部ディズニーのキャラクターなどを利用したキュートなスタイルが好まれます。家具や小物に「プチプラ」を取り入れることができるのもこの年代です。  

30歳前後の年齢層がターゲットの場合

ナチュラルなスタイルとともに、アジアンテイストやシャビーシックといった個性的なスタイルも支持されます。

とはいえ、モデルルーム全体を個性的なスタイルにするのは費用がかかりすぎてしまいます。居室の一角や玄関、トイレなど場所を限定して、インテリアボードや小物で個性的なスタイルのコーナーをつくるとよいでしょう。  

40歳前後の年齢層をターゲットとする場合

いわゆる北欧風のインテリアがオススメです。

北欧風とは、フィンランドやデンマークの伝統的なインテリアスタイルのことで、ホワイトと木目を基調としたベースに自然界のカラーを取り入れた暖かみのあるスタイルです。モデルルームに配置する家具も、比較的大型でしっかりしたものを採用するとよいでしょう。

「よいものを長くつかう」といった考えかたが支持される年代です。  

ひとり暮らし（男性）

男性の場合は、女性と違って年齢によって好まれるスタイルの変化というのはあまりありません。年齢ではなく、インテリアが好きで興味のあるタイプか、インテリアにまったく興味のないタイプかに分かれます。

インテリアが好きなタイプの特徴としては、いわゆる「カッコイイもの」が支持されます。

具体的には、がっちりとした大き目のソファやテーブル、幾何学的なデザインや形の絵や小物、濃い色のアクセントクロスやカーテンなどです。家具の色も、明るい色より暗い色のほうが好まれます。黒やこげ茶、深緑、ネイビーといった色を取り入れましょう。 インテリアに興味のないタイプの場合は、とにかくシンプルに最低限のベッド、テーブルセット、テレビ台が設置されていればよいでしょう。観葉植物などのグリーンを取り入れれば、清潔感のあるスタイルができます。  

ファミリー

ファミリーがターゲットになるモデルルームの場合、大切なのは大型の家具を配置することです。

特に、リビングダイニングのテーブルやソファの位置と大きさは重要です。狭いリビングにはコンパクトサイズのテーブルを、広いリビングには大型のソファを配置して、内覧者がその場で家具の配置イメージを描けるようにしましょう。

ファミリーがターゲットの場合、オススメしたいのはホワイトと木目を基調とした基本のスタイルに、アクセントで色の変化をつけることです。

グリーンや葉っぱ、植物のデザインのクッションやカーテンを組み合わせたり、北欧スタイルのオレンジや茶色と組み合わせたりすると、季節によって違うイメージをつくることができます。

また、ファミリーの場合は子供部屋に遊び心を加えるのがオススメです。かわいいデザインの絵本やちょっと懐かしいおもちゃなどを活用しましょう。  

その他

新婚カップルをターゲットとする1LDKタイプは、ふたり掛けソファやセミダブルベッド、ふたり用のダイニングテーブルなどを配置するのがよいでしょう。

狭いLDKでも、モデルルームにうまく家具を配置できていれば、内覧者は安心します。また、新婚カップルはまだ家具などを購入していない可能性が高いので、モデルルームに置かれた家具を参考に購入することもあります。

ペット可物件のモデルルームをする場合には、キャットタワーや犬用のケージを設置するのがオススメ。

あまり大型のものは置きたくないということであれば、食器やクッションをペットの動物柄にするだけでも、好きな人は気づくものです。内覧者を喜ばせるようなかわいいデザインがいいですね。  

まとめ

賃貸経営をしている大家さんにとって、空室対策は悩みの種です。空室期間を大幅に短くするためには、内覧者が居住後をイメージしやすくなるモデルルームをつくることが効果的です。

どんなモデルルームにするのか、ターゲット層に合わせて計画し、物件の魅力を最大限アピールできるモデルルームを目指しましょう。

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