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マンション経営の空室率はどれくらい?空室リスクに効果的な対策は?

現在、次々と新築物件が建設され、日本全体の空室率は30%を超えると言われています。


空室率があがってきていますが、満室経営をしている大家さんも多くいます。


満室経営をするためには、まずは空室の原因を解明してから、どのような空室対策を行ったら良いかご紹介します。


目次[非表示]

  1. 1.賃貸物件の空室率について
  2. 2.空室リスクが上がってしまう主な環境要因
    1. 2.1.空室リスクが上がってしまう主な環境要因2つ
    2. 2.2.空室になってしまう代表的な3つの要因
  3. 3.空室を埋める!6つのアパート・マンション空室対策方法
    1. 3.1.入居してもらうターゲットの見直し
    2. 3.2.入居者の費用負担を減らす。例、家賃減額や更新料、敷金、礼金の値下げ・廃止
    3. 3.3.内見を増やすため、募集資料の見直しを実施
    4. 3.4.賃貸運用が得意な管理会社に変えるのもおすすめ
    5. 3.5.人気の設備を導入する
    6. 3.6.単身者、ファミリー世帯など幅広い世代に人気の無料インターネット設備
  4. 4.空室対策ならアイネット


賃貸物件の空室率について


総務省の調査によると、平成30年の空室率は賃貸物件の空室率は50.9%(431万戸)となっています。


賃貸用住宅、売却用の住宅、二次的住宅、その他の住宅と4項目ありますが、圧倒的に賃貸用の住宅の空き家率が高くなっています。


引用:平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計 結果の概要 図2-2 空き家の種類別割合の推移 -全国(昭和53年~平成30年)

  https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html



全国の空き家率の推移は、右肩上がりになっています。


総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.6%で、平成25年から0.1ポイ ント上昇し、過去最高となっています。


引用:平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計 結果の概要 図2-1 空き家数及び空き家率の推移 -全国(昭和38年~平成30年)

  https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html



上記の図を見ると、空き家率は増加傾向にあります。


全国には多くの空き家があります。


所有物件を空室にしないために、すぐに空室対策を実行しましょう。


空室リスクが上がってしまう主な環境要因


空室リスクが上がってしまう主な環境要因2つ


空室リスク増加の主な環境要因は、2つあります。


・人口減少


総務省の調査によると、人口減少は今後も続いていくと見られます。

『国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、2050年には日本の総人口は1億人を下回ることが予測されている。人口構成も変化し、1997年には65歳以上の高齢人口が14歳未満の若年人口の割合を上回るようになり、2017年には3,515万人、全人口に占める割合は27.7%と、増加している。他方、15歳から64歳の生産年齢人口は2017年の7,596万人(総人口に占める割合は60.0%)が2040年には5,978万人(53.9%)と減少することが推計されている。(下記図表)』

我が国の人口及び人口構成の推移

引用:総務省 人口減少の現状

  総務省|平成30年版 情報通信白書|人口減少の現状 https://www.soumu.go.jp/johotsusintokei/whitepaper/ja/h30/html/nd101100.html#:~:text=%E5%9B%BD%E7%AB%8B%E7%A4%BE%E4%BC%9A%E4%BF%9D%E9%9A%9C%E3%83%BB%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E5%95%8F%E9%A1%8C,%E3%81%8C%E4%BA%88%E6%B8%AC%E3%81%95%E3%82%8C%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E3%80%82&text=%E4%BB%96%E6%96%B9%E3%80%8115%E6%AD%B3%E3%81%8B%E3%82%8964,%E3%81%8C%E6%8E%A8%E8%A8%88%E3%81%95%E3%82%8C%E3%81%A6%E3%81%84%E3%82%8B%E3%80%82



・マンションやアパートが増えている


平成26年6月30日付日本経済新聞によると、


『住宅市場で賃貸物件の建設が急増している。2013年度は新設戸数が前年度比15%増えて5年ぶりの高水準となり、今年度も増加が続く。都市部の地価持ち直しで生命保険会社などの投資マネーが流入しているほか、相続税増税を控えた個人の節税投資もみられる。高齢者向けの賃貸物件も増えており、住宅市場の下支え役となっている。』

引用:平成26年6月30日付日本経済新聞

  賃貸住宅、建設急増 投資マネーが流入 住宅市場で賃貸物件の建設が急増している。2013年度は新設戸数が前年度比15%増えて5年ぶりの高水準となり、今年度も増加が続く。都市部の地価持ち直しで生命保険会社などの投資マネーが流入しているほか、相続税増税を控えた個人の節税投資もみられる。高齢者向けの賃貸物件も増えており、住宅市場の下支え役となっている。4月の住宅着工戸数は持ち家が前年同月比16.1%減、分譲住宅が7.8%減と消費増税の影響 日本経済新聞


このように人口減少やマンション、アパートの増加により、空室が増えていると言えます。


空室になってしまう代表的な3つの要因


空室の原因になってしまう3つの要因をご紹介します。


・物件情報の掲載を怠っている


物件の宣伝や紹介を行っている不動産会社が物件情報を積極的に掲載していない場合もあります。


物件を満室経営するためには、不動産会社や管理会社の協力が必要です。


不動産会社の人手が足りない場合や、物件が長期間売れないため掲載を怠っているなどの原因で積極的に物件情報を掲載していない可能性があります。


内見の連絡や問い合わせが少ないと感じたら、すぐに管理会社に連絡をしてみましょう。


・相場よりも費用が高く、比較検討がされない


周辺地域の家賃相場よりも、家賃を高く設定していると、入居希望者は集まりません。


物件探しをしている多くの人は、予算と立地で大まかに物件情報を絞りこむため、相場よりも家賃が高いと、それだけで比較検討されず、候補から外されてしまいます。


しかし、ただ家賃を下げてしまうと、物件の資産価値まで下がってしまうため、下記の方法を実行してみましょう。


「家賃を据え置きのまま駐車場料金込みの家賃設定にする」

「無料インターネット利用可能物件にする」

「敷金・礼金を安くする」


家賃そのままで、これらの対策をとると、お得感があり、入居希望者にも魅力的な物件だと思ってもらえることができます。


・インターネット・水回りなどの設備・内装・間取りが悪い


単身者、ファミリー世帯に幅広く人気の無料インターネット環境を提供することをおすすめします。


インターネットを個人で契約する場合、手続きが面倒だったり、工事に思ったより時間取られたり、費用が高かったりと、実際にインターネットを利用できるようになるまで時間がかかったりします。


元々物件にインターネット環境が整備されていると、面倒な手続きが発生せず、入居初日からインターネットを利用できるため、入居希望者にとって、とても嬉しい設備です。


ただし、速度が遅いなどといったクレームが出ないためにも、契約するプランは慎重に選ぶことが重要です。


無料インターネット設備は、アパート経営にとって大きな強みになります。


築年数の古い物件の場合は、リノベーションも空室対策にとても効果があります。


とくに、浴室やキッチンなどの水回りは、築15年程度で大幅に劣化してくるため、まだ使えそうであっても、思い切ってリノベーションすることをおすすめします。


おすすめのリノベーション方針は、洋風の間取り・デザイン導入です。


和室の畳をフローリングに交換したり、タンスをクローゼットに交換するだけで、物件の印象は良くなります。


空室を埋める!6つのアパート・マンション空室対策方法

空室を埋めるために効果的な空室対策を6つご紹介します。


空室に悩んでいる大家さん、これからご紹介する6つの空室対策から、実施できそうなものを選んで、実践してみましょう。

入居してもらうターゲットの見直し


現在、空室率は増加していますが、新築物件の建設も増加傾向にあります。


その中で、満室経営をするためには、他の物件と差別化を図ることが重要です。


そのために、まずは入居してもらうターゲットの見直しをしましょう。


例えば、ペットを飼いたい入居者、外国人入居者、高齢者の入居者などにターゲットを絞って空室対策を練るか、もしくは入居希望者の幅を広げることで、費用をかけずに空室対策を行うことも可能です。


入居者の費用負担を減らす。例、家賃減額や更新料、敷金、礼金の値下げ・廃止


家賃や更新料を減額してしまうと、大家さんの収入が減るため、躊躇してしまう空室対策だと言えます。


しかし、家賃減額や更新料、敷金、礼金の値下げ・廃止を慎重に行えば、コストをかけずにすぐに実施できる空室対策です。


大事なことは、ただ家賃を下げるのではなく、周辺の物件の相場をきちんと調査した上で、適正な家賃設定を行いましょう。


家賃は継続的な収入になりますが、敷金・礼金の値下げであれば、一時的な収入減になるため、家賃減額に抵抗がある大家さんは、家賃を下げずに敷金・礼金のみの値下げ・廃止でも効果が期待できます。


内見を増やすため、募集資料の見直しを実施


2019年9月に株式会社リクルート住まいカンパニーが発表した『2018年度 賃貸契約者動向調査』によると、物件探しをしている人の不動産会社への訪問数は平均1.5店舗、内見数は平均2.8件と、ともに過去最少しています。

参考:株式会社リクルート住まいカンパニー 2018年度 賃貸契約者動向調査

  https://www.recruit.co.jp/newsroom/recruit-sumai/press/upload/SUUMO_chintai_20190924.pdf https://www.recruit.co.jp/newsroom/recruit-sumai/press/upload/SUUMO_chintai_20190924.pdf



今後も、実際に不動産会社へ訪問する前に、インターネットで物件探しを行う人は増加すると見られます。新型コロナウイルス対策のため、最近ではオンライン内見も増加傾向にあります。


賃貸物件の検索サイトに掲載されているアパートやマンションに実際に内見しようと思ってもらうためには、魅力的な募集資料でないといけません。


掲載情報が古くなっていないか、写真のうつりは悪くないかと、入居者目線になって、募集資料を見直すことが重要です。


物件の新着情報はわかりやすく資料にして、管理会社に渡すと、管理会社も入居希望者に説明しやすく、内見への誘導率も高くなります。


内見を増やすことで、入居者が決まる可能性も高くなります。


賃貸運用が得意な管理会社に変えるのもおすすめ


入居者が家を決めるときに、窓口になるのが管理会社です。


賃貸経営は、管理会社によって、収益が大きく変わる可能性もあります。


管理会社のアピール力や頑張りによって、入居希望者や内見希望者が増えるため、普段から管理会社とは良好な関係を築いておきましょう。


広告料やマージンなどを多く払う方法も効果的です。


賃貸運用が得意かどうかは、入居者募集のノウハウと、空室対策への提案力があるかどうかでわかります。入居者募集については、インターネットを積極的に活用しているかが重要なポイントとなってきます。空室について相談した際、リノベーションや家賃値下げの提案の前に、何か簡単にできる空室対策のアイディアを持ち合わせているかどうかがポイントです。


管理会社の業務内容を見直してみて、場合によっては、管理会社を変えてみることも必要です。


人気の設備を導入する


入居希望者が物件探しをする際、自分に必要な設備にチェックをつけて検索します。


そのため立地や内装条件が揃っていても、入居者が必要としている設備がないだけで、候補から外れてしまうのです。


そのため、人気設備を物件に導入することを検討してみるのもおすすめです。


入居者にとって必須設備であるエアコンや、最近では無料インターネットや宅配ボックスが人気の設備です。


また、ターゲットによって人気設備も異なってきますので、所有物件のターゲット層が明確な場合は、そのターゲットに向けた人気設備を導入しましょう。



単身者、ファミリー世帯など幅広い世代に人気の無料インターネット設備


インターネットの普及により、幅広い世代から無料インターネット設備が人気となっています。


新型コロナウイルス対策のため、在宅勤務が増えたり、外出自粛で家でインターネットを使って動画を見る人も増えました。そのため、家でインターネットを利用する人が増え、無料でインターネットを利用できる物件は人気が上がってきています。


個人でインターネットを契約する際は面倒な手続きが発生しますが、元々物件に無料インターネットが完備されていれば、面倒な手続きを行う必要もなく、入居後すぐに無料でインターネットを利用することが可能です。


現在は、幅広い世代でスマートォンを使用しているため、無料インターネット設備のある物件は、とても価値があります。



今回は特におすすめな空室対策を紹介していますが、より詳しく知りたい方はこちらの記事もあわせて読んでみてください。

  安定した賃貸経営に欠かせない「空室対策」とは?効果的な10の方法を紹介! | アイネット 「空室対策をしているのに空室が埋まらない」とお困りの大家さんに向けて。効率よく空室対策をおこなうには、空室の要因を見極めたうえで、その要因にあった対策をおこなう必要があります。今回は空室につながる10の要因とその対策方法について解説します。 アイネット


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