店舗や事務所などの事業賃貸は高利回りで魅力のある不動産経営ですが、同時にリスクも高いのが事実。

投資金額が大きい事業賃貸経営は、初心者大家さんにはハードルが高すいです。そこでオススメなのが、ベテラン大家さんでなくても高利回りを実現できる店舗付き賃貸アパート経営！ 店舗付きアパート経営を成功させるポイントは、入居者に好まれるテナントを見極められるかどうかです。

今回の「あぱたい」では店舗付き賃貸アパート経営のメリット・デメリットにくわえ、高利回りで安定した収入を期待できて空室対策にもなる人気のテナントをランキングでご紹介。 あわせて店舗付きアパート経営における留意点も詳しく解説します。

店舗付き賃貸でアパート経営のメリットは？

店舗付き賃貸とは、1階が店舗や事務所用など事業用のスペース、2階以上が賃貸住宅になっている建物です。 建物一棟すべてが事業用賃貸物件の経営は、高利回りなかわりに投資額が大きくハイリスクなため、初心者大家さんにとってはハードルが高く敬遠されがち。

そんな初心者大家さんでも事業賃貸として収益をあげられるのが、店舗付き賃貸アパートの経営です。

1. 高利回り
2. 補償金として償却金を設定できる
3. 内装費不要
4. 空室対策になる

メリット1：高利回り

店舗や事務所物件は住居家賃よりも家賃単価は高めです。 しかし店舗や事務所は、「住む＝消費する」住居と違い「商売をして利益を得る＝生産」のスペース。

借りたからには商売を軌道に乗せる努力をするのが通常で、利益の見込みなしと判断するまでは簡単に退去をするとは考えにくいものです。 店舗・事務所物件は高めに賃料設定をしても借手がつき、高利回りで安定した家賃収入につながります。  

メリット2：保証金として償却金を設定できる

保証金とは、借主が貸主に対して家賃滞納の補填や原状回復費用として契約時に支払うお金です。住居でいうと敷金の役割です。家賃1か月分などの賃貸住宅とは違い、店舗・事務所物件は家賃6か月～12か月の保証金設定が一般的です。

でも保証金は退去時に返還義務があって貸主の収益にはならないはず。しかし契約時に保証金の一部を退去時に返還しなくていい「償却」としての設定が可能です。 保証金額を多く受け取れるうえに、その一部を償却し収益として計上できます。  

メリット3：内装費不要

店舗・事務所物件は、スケルトン渡しといって内装をしない状態で受け渡しとなります。 退去後の修繕についても、賃貸住宅は貸手側に原状回復義務がありますが、店舗・事務所物件では借手が原状回復義務を負います。

つまり内装をおこなった借手は、退去時にはスケルトン状態に戻して貸手に返還しなければいけないのです。 そのため貸手は、原状回復における費用や修繕費を抑えられます。

ちなみに建物一棟貸しは住居系・事業系賃貸問わず共用部の維持費・光熱費も借手負担になるります。

メリット4：空室対策になる

建物に住む入居者が利用しやすいテナントが1階に入れば、住居部分の空室対策につながります。 例えばコンビニ、ドラッグストアなど生活必需品の買いものができるテナントです。 とくに単身アパートであれば「1階にコンビニがあって便利！　」など入居募集のアピール材料になります。

店舗付き賃貸アパート経営はリスクが高い！？

さきほどメリットの部分で、店舗や事務所は賃料が高単価で利回りがいいと説明しました。 しかしそのぶん、リスクが高いというのも忘れてはいけません。

おもなリスクをあげてみました

• 立地によっては店舗経営に向かない
• 空室リスク
• ニーズの見極めがむずかしい
• 融資に時間がかかる、審査が厳しい

デメリットを把握すれば店舗付き賃貸アパート経営の失敗が少なくなります。

デメリット1：立地よっては店舗経営に向かない

賃貸住宅以上に、店舗付き賃貸住宅は立地が最重要です。 例えば交通量が多いロードサイド店舗は、車・バイクなどの出入りがスムーズにいくよう駐車場スペースを考慮した間口の広さも重要に。

さらに公道に接する出入口が細く、奥に敷地がある旗竿地は事務所としては問題ないケースもあるかもしれませんが、店舗としては非常に厳しいでしょう。住環境・商業地、どちらも適した立地でなければ安定したアパート経営になりません。

デメリット2：空室リスク

前述で店舗・事務所物件は、一度入るとそう簡単に退去はしにくいと説明しました。 しかし景気動向の影響などで利益にならないと見込んだ途端、退去してしまうリスクはあります。

さらに店舗・事務所物件は賃料が高いぶん、空室期間が長くなれば賃貸住宅よりも空室リスクが高く、一気に経営悪化の道を辿ります。  

デメリット3：ニーズの見極めがむずかしい

店舗・事務所物件はスケルトン渡し（内装なし）です。 そのため物件の規模・間取りによる借手のニーズを把握しにくいという懸念があります。

所有店舗スペースが、借手の希望に当てはまるかどうかを見分けるのは容易でなく、空室期間を長くしてしまう原因にもなるのです。  

デメリット4：融資に時間がかかる、審査が厳しい

店舗付き賃貸住宅は、賃貸住宅のみの物件よりも融資審査が厳しく時間がかかります。 貸手の資金力や不動産業としての実績など属性が問われるのはもちろん、借手の属性にまで調査がおよびます。 いわゆる借手が反社会的勢力でないか、経営状況が悪化していないかなどです。

多少時間がかかっても、入居希望者の属性を金融機関がしっかり調査してくれるのはむしろありがたい場合もあります。入居希望者にとっても、審査に通る＝ある程度信用できる物件と認めてもらえるので安心してもらえます。

店舗付き賃貸アパートで人気テナントランキングベスト3！

第1位：コンビニ

コンビニの魅力はなんといっても、時間を気にせず買いものができるという点です。 夜中や早朝でも、ちょっと欲しいと思ったら気軽に行けるのが魅力。 単身者にとって体調を崩したときにコンビニがあれば、飲みものや軽食にも困りません。

ATMの設置やコンビニ決済、最近は宅配荷物の受け取りができる店舗も増加しており、コンビニは人々の生活にとって身近なテナントです。  

第2位：スーパー

コンビニと同様、日々の買いものとして需要が高いテナントです。 コンビニよりも品揃えが豊富で、日によっては安く手に入る食材もあり自炊する人には重宝されます。

深夜営業をするスーパーも増えましたね。 またファミリー世帯は買う量も多いため、入居者にとって買いものをしてすぐ部屋に帰れるというメリットは大きいです。  

第3位：ドラッグストア

体調を崩して病院に行けなくても市販薬が手に入るという安心感から、人気の高いドラッグストア。 コンビニに比べて日用品の充実度が高く、最近では食料品も置いているドラッグストアが多くなりました。

そのため日々の買いものをドラッグストアで済ませている単身者もいるほどです。

店舗付き賃貸アパート経営で留意したい3つの点

店舗がある賃貸住宅は入居者にとって便利な一方で、デメリットもあります。

• 騒音
• 臭いや煙、害虫
• 火災や事故

それぞれのリスクと対策を把握しましょう。

騒音について

人気のある店舗が1階にあると、それだけ人の出入りも激しいもの。 店舗がない賃貸住宅と比べると、時間によっては騒音が気になることも。

とくにコンビニや飲食店など、深夜営業をしているテナントは夜中まで人の話し声が聞こえ、入居者からのクレームにもつながります。 そういった騒音のリスク対策は、しっかり把握しておきましょう。

対策方法例

• 防音効果が高いドアの設置
• 部屋の窓をペアガラス（複層ガラス）にする
• 店舗の入り口とベランダ側は同方向にしない
• 店舗の直上階は、ほかの部屋よりも家賃を低めに設定する

店舗付き物件の騒音は、店内より外で感じるケースがよくあります。そのため効果的な防音対策は、住居部分に絞るのがポイントです。

臭いや煙、害虫について

飲食店がテナントの場合、騒音のほかに臭いや害虫被害などのリスクが考えられます。 飲食店のなかでも臭いや煙の出やすい料理店（中華、ピザ屋、焼き鳥など）は風向きによっては、入居者が屋外に干している洗濯ものに臭いがついてしまう恐れも。

また生ごみなど清掃管理が行き届いていないと、悪臭・ゴキブリ・ネズミが発生しクレームに。

対策方法例

• 排気ダクトをベランダやドアがない方向、もしくは屋上に抜ける構造にする
• テナント側に清掃やゴミ出しの指導を徹底する
• 飲食店はカフェやパン屋など、軽食のみ提供する店に限定する

忘れてはならないのが、たとえ臭気やゴミの原因がテナントでも物件の管理義務は大家さんにあります。 入居者からのクレームには誠実に対応し、テナント側に対しては適切な指導や対策をおこないましょう。  

火災や事故などの対策をおこなう

火気を使用する飲食店は、火災やガス漏れのリスクがあります。 大規模な火災になれば建物ごと燃えてしまう、人身的な被害が発生するなどその後のアパート経営に大きな影響を与えかねません。

火災や事故によるケガ人が出るなどのトラブルを想定し、事前の調査や保険の加入は必須と考えておきましょう。

賃貸住宅のみのアパートよりも火災や事故のリスクは大きくなるため、被害を最小限に抑える対策はしっかりやるべきです。

まとめ

店舗付き賃貸アパートは、事業用賃貸より取り組みやすい賃貸経営です。 しかしリスク対策は事業賃貸同様、しっかり把握し対策を講じなければ高い入居率につながりません。

大切なのは、入居者にとっても店舗にとっても魅力的な物件かどうか。 そして入居者が快適で便利なアパート生活をおくれる環境の実現こそが、高利回りの店舗付き賃貸アパート経営成功のカギとなるのではないでしょうか。