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【アパート経営廃業マニュアル】やめる手順4ステップ!大家向け届出書や費用を解説

パート経営をはじめたばかりの人にとっては、アパート経営をやめることなど想像もつかないことでしょう。 しかし現実には、さまざまな理由で途中廃業してしまう大家さんが、決して少なくないのです。


廃業というと、経営不振をイメージしてしまいますが、理由はいろいろ。年齢や健康上の問題、あるいはほかのビジネスに注力したくなったということもあるかもしれません。 いずれにせよ、廃業するならば、損が出ないようにきちんと出口戦略を練る必要があります。


「うーん、でもどうするのが一番いいのかよくわからないんだよね」

「どんな手続きをすればいいんだろうか? 」


今日はそんな悩めるあなたに、「アパート経営を廃業するときに必要な知識とコツ」を「あぱたい」が、わかりやすく解説していきます。


目次[非表示]

  1. 1.アパートの廃業時に必要な書類の手続きや届け出は?
    1. 1.1.廃業届を出す
      1. 1.1.1.1. 個人事業の開業・廃業等届出書
      2. 1.1.2.2. 所得税の青色申告の取りやめ届出書
      3. 1.1.3.3.給与支払事務所等の開設・移転・廃止届出書
      4. 1.1.4.4.事業廃止届出書
      5. 1.1.5.5.所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請書
    2. 1.2.公共料金の契約解除手続きなど
  2. 2.アパートの経営を廃業するには?その方法とメリット・デメリット
    1. 2.1.土地と建物を売却する
    2. 2.2.建物を撤去する
  3. 3.アパート経営の廃業も計画的に!損をしにくい4つのタイミング例
    1. 3.1.1.アパートが満室のとき
    2. 3.2.2.引っ越しシーズンの少し前
    3. 3.3.3.土地価格が上がったとき
    4. 3.4.4.減価償却期間満了時
  4. 4.アパート経営を廃業するのにかかる費用は?
    1. 4.1.売却時の税金や仲介手数料
    2. 4.2.解体・産業廃棄物の処理費用
    3. 4.3.立ち退き費用
  5. 5.まとめ



アパートの廃業時に必要な書類の手続きや届け出は?

アパートの廃業時に必要な書類の手続きや届け出は? 


アパート経営を廃業すると決断したら、すぐにやめられるわけではありません。基本的に開業前に届けたことに対しては、廃業時にも届出を出す必要があります きちんと手順を踏み、のちのちトラブルが起きないようにしましょう。


【アパート廃業時に必要な届出】


  • 廃業届
  • 公共料金の契約解除手続き


廃業届と公共料金の契約解除手続きも忘れないようにしましょう。



廃業届を出す


1. 個人事業の開業・廃業等届出書


個人事業主が廃業する場合、税務署に廃業届(正式には個人事業の廃業等届出書)を届出します。廃業届を出さなくても税法上の罰則はありませんが、翌年以降も事業を継続しているとみなされ、継続して青色申告用紙が送られてきます


未申告が続けば、税務調査が入る可能性もあります。きちんと手続きをしておきましょう。



また届出状況によっては、合わせて下記の手続きが必要になる場合があります。忘れずにおこなってください。


2.所得税の青色申告の取りやめ届出書

3.給与支払事務所等の開設・移転・廃止届出書

4.事業廃止届出書

5.所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請書  



2. 所得税の青色申告の取りやめ届出書


廃業届はあくまでもアパート経営廃業の届出。青色申告をやめる場合には、別途「所得税の青色申告の取りやめ届出書」を提出します。



青色申告をしていた人は忘れずに提出しましょう。 



3.給与支払事務所等の開設・移転・廃止届出書


個人事業主が従業員に給与を払っている場合には、給与支払事務所等の廃止届出書を提出しなければなりません。




4.事業廃止届出書


課税事業者(消費税の納付義務のある事業者)が事業を廃止した際には、事業廃止届出書を提出します。




5.所得税及び復興特別所得税の予定納税額の減額申請書


予定納税で所得税を納めている場合、減額申請書を提出すれば所得税が還付されることがあります。 ただし、所得税が減額される状況であっても、減額申請書を提出しなければ減額されません。出し忘れに注意してください。


予定納税とは?

前年度の所得税額が15万円を超えていれば、所得税を前払いで支払います。この所得税の前払い制度を予定納税といいます。具体的には概算金額を年3回払い。3回目の支払時に正確な税額との調整をします。




公共料金の契約解除手続きなど


電気・ガス・水道のほかにも、契約しているのであれば、インターネット回線・ケーブルTVなどの解約も忘れずに。 実際に使用しなくても、解約をしなければ基本料金は発生します。


一つひとつは少額かもしれませんが、公共料金すべての滞納金ともなれば、1年で6〜7万円になってしまいます。忘れずに解約しましょう。  



アパートの経営を廃業するには?その方法とメリット・デメリット

アパートの経営を廃業するには?その方法とメリット・デメリット


アパート経営は出口戦略が重要であるといわれています。この出口というのは「売却」もしくは「長期保有」のどちらかを指すのが一般的。


今回は廃業が前提ですから、出口戦略は「売却」です。ただし、売却には


  • アパートをそのまま残し収益物件として売却
  • 更地にして売却


の2種類があります。どちらを選択するかは慎重に検討しなくてはなりません。


そのまま売るか、更地にして売るか、どっちがいいんだろう?両方のメリット・デメリットをしっかりと検討して決めましょう。



土地と建物を売却する


日本の場合、建物を残して収益物件として売却することがほとんど。なぜかというと、のちほど解説しますが、解体費用や入居者退去の負担が大きいからです。


とはいえ、すべての物件が収益物件での売却に向いているわけではありません。どんな物件が収益物件に向いているのかをみてみましょう。



  • 建物が築15年以内

一般的に、アパートの売却で一番買い手がつきやすいのは築15年以内といわれています。不動産を取得してから5年経過していれば、長期譲渡所得税率の恩恵も受けられます。 また、新たに購入する人の今後の収益計画を考えても、15年というのはまさに売りどきといえるでしょう。



  • アパートの状態がよい

アパートの売りどきは15年以内という話をしましたが、20年を超えたら建物に価値がなくなるわけではありません。きちんとメンテナンスをして建物や設備機器をきれいにしておけば、入居者に困ることはないはずです。



  • 空室が少ない

収益物件を新しく購入する人は、当然ながらアパート経営を今後も継続していきます。空室が少ないというのは、すなわち「収益性が高い」ことを意味しますから、非常に大きなセールスポイントです。 



  • 立地条件がよい

駅から近い・コンビニや病院など必要な施設が近隣にある・駐車場が確保できるなど、立地条件がよい場合は、そのままアパート経営を継続するのに適しています。多少、建物が古くなっても入居者が安定して集まるからです。


また収益物件としての売却には下記のメリット・デメリットがありますが、トータルでみると、更地よりも失敗の少ない確実な出口戦略といえるのではないでしょうか。



【収益物件として売却した場合のメリット・デメリット】

メリット
デメリット
そのままアパート経営ができるので、すぐに売れる可能性が高い
更地よりも売れにくい
条件がよければ高値で売れる
利益が出れば税金が発生
入居者退去の手間と費用がかからない
築年数が古い場合、買い手のローンが審査を通過できない可能性がある


収益物件はなんといってもそのままアパート経営を引き継げるから、売れやすいんだよね


やっぱり、建物を残して収益物件として売るのが一番いい方法です。



建物を撤去する


前述のとおり、建物を残したまま売却するのがセオリーですが、下記のように更地にして売ったほうがいい場合があります。


  • 建物の価値がなくなった
  • 入居者が集まらない
  • 土地の価格が高い


まず更地にするのは、なんといっても老朽化により建物の価値が著しく減ったときです。


例えば木造アパートの場合、法定耐用年数は22年。 22年を超えるとすぐに住めなくなるわけではありませんが、年月の経過とともに建物の価値はどんどん低下していきます。


その際は、思い切って更地にして売却すべきです。 また、空室が多い収益性の悪い建物があると、かえって評価額が下がります。入居者が少なく、土地の価格が高い場合、更地にしたほうがいいでしょう。



【更地で売却した場合のメリット・デメリット】

メリット
デメリット
用途を選ばないので、欲しがる人が多い
取壊し費用が発生
立地条件がよければ高値で売れる
既存入居者退去の費用と手間
瑕疵担保責任がなくなる
売れない場合、税金額が高くなる



アパート経営の廃業も計画的に!損をしにくい4つのタイミング例

アパート経営の廃業も計画的に!損をしにくい4つのタイミング例


アパートの廃業とは一言でいえば売却です。高値で売れるタイミングを逃すと、思わぬ損をする可能性も考えられます。 ここではアパート売却に適した4つのタイミングについて解説します。


どれかひとつでも当てはまれば売りどきですし、さらにいくつかタイミングが重なれば大チャンス。 しっかりとやめ時を見極めましょう。



1.アパートが満室のとき

アパートを売る際には、なるべく満室にして売れとよくいわれます。満室のアパートは収益物件として魅力があるとみなされるからです。また銀行からの融資も受けやすくなります。


仮に家賃7万円の部屋が2部屋、半年間空室だったら、単純に84万円も家賃収入が減ります。さらに入居者を募集するための広告費や手数料を仲介会社に払わなくてはなりません。 満室のアパートは、アパートを買いたい人にとって、非常に評価されることをしっかりと頭に入れておきましょう。


自然な状態で満室にするのが厳しい場合は、思い切って「フリーレント」を利用するのも手です。


フリーレントとは?

フリーレントとは、設定した期間、家賃がタダになる物件です。通常は1〜2か月に設定されることが多く、一度入ってもらえば最低2年は入居者を確保できることから、空室対策に有効な方法とされています。



2.引っ越しシーズンの少し前

アパートを高く売りたければ、需要が多い時期に売却するのが基本です。賃貸物件の需要は、入学・転勤が多い2〜3月に圧倒的に集中します。次に多いのが9です。 このハイシーズン中であれば、入居者を集めるのもむずかしくありません。


ですからアパート経営を考えている人は、できれば2〜3月(もしくは9月)には入居者を募集できるように購入したいわけです。 中古物件の場合、遅くともハイシーズンの2か月以上前に売り出しを開始したほうがいいでしょう。  



3.土地価格が上がったとき

絶対ではありませんが、一般的に土地価格が上がれば、建物を含めた不動産全体の価格も一緒に上昇します。ですから、土地価格の上昇は、投資物件売却の絶好のチャンスです。


具体的に土地価格が上昇する原因として、


  • 株価の上昇
  • 変動金利の引き下げ
  • オリンピックなどイベントの影響
  • 周辺環境の変化(大型商業施設が近隣にできたなど)
  • 周辺地域の土地需要の増加


などが考えられます。


上記を定期的にチェックしながら、土地の価格の動きには絶えず注目しておきましょう。 また、土地の価格のチェックには、国土交通省の「土地総合情報システム」が便利です。ぜひ活用してください。


参考:国土交通省 不動産取引情報ダウンロード



4.減価償却期間満了時

アパートを購入すると、減価償却という考えかたにもとづいて税処理をおこないます。この減価償却費の計上期間が終了するときに合わせて、売却を計画する人も少なくありません。


減価償却費が計上できなくなれば節税効果が薄れてしまうからです。


減価償却とは?

長期間使用する資産を取得した際に、取得費用を耐用年数で按分して、費用に計上すること。
耐用年数は法律で定められた「法定耐用年数」をもとに算出されます。


ちなみに減価償却できるのは建物だけです。土地には減価償却という考えかたは適用されませんので、勘違いしないようにしてください。


ここまでアパート経営の廃業に必要な手続きや売却の方法について説明してきたけど、気になるのがアパート廃業にかかる費用。それじゃあ、次は廃業費用について説明します。   



アパート経営を廃業するのにかかる費用は?

  アパート経営をやめるのにかかる費用は? 


「廃業するのだからお金はたいして必要ないだろう」と考えてしまいがちですが、


  • 売却時の税金・仲介手数料
  • 解体・産業廃棄物の処理費用
  • 立ち退き費用


など、意外にたくさんの費用が必要になるものです。


最後にアパート経営を廃業するのに必要な費用についてわかりやすく解説します。しっかりと計画を立てましょう。



売却時の税金や仲介手数料

不動産の購入時と同様に、売却時にも税金と仲介手数料がかかります。アパート売却時に必要な税金は、下記のように「必ず発生する税金」と「利益が出た場合に発生する税金」の2種類に分類されます


必ず発生する税金
印紙税、登録免許税、消費税(課税事業者の場合)
利益が出た場合に発生する税金
譲渡所得税、住民税、復興特別所得税



【必ず発生する税金】


  • 印紙税


不動産の売買契約書に、取引金額に応じた収入印紙を購入して貼りつけることで、印紙税を収めます。


主な契約金額
本税率
軽減税率
1,000万円超〜5,000万円以下
2万円
1万円
5,000万円超〜1億円以下
6万円
3万円
1億円超〜5億円以下
10万円
6万円

※軽減税率:2014年4月1日〜2020年3月31日の間に作成された契約書に限る



  • 登録免許税

不動産を売買した場合、土地・建物の所有権を明確にするために、法務局に登記をします。その際にかかる税金が登録免許税です。アパート売却時に売主が負担するのは、通常、抵当権抹消登記の登録免許税だけです。


抵当権抹消登記の登録免許税額は、「不動産の個数×1,000円」で計算されます。ちなみに表面上はひとつの土地でも、登記上3つに分筆されていれば、3個の不動産とみなされます。計算する際は注意してください



  • 消費税

個人事業主であっても、ある一定の基準(基準期間内に1,000万円)を超える売り上げがある場合は、消費税を納税する義務があります。 ただし、消費税は土地には発生せず、建物にだけかかります。また、仲介手数料にも消費税はかかりますので、忘れないようにしましょう。


【利益が出た場合に発生する税金】


  • 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

アパートを売却して利益が出れば、その利益に対して譲渡所得税(国税)と住民税(地方税)が課せられます。 また東日本大震災の復興財源として、2037年12月31日まで、復興特別所得税が所得税に対して2.1%別途発生します。 譲渡所得税額の計算方法は、ここでは割愛しますが、譲渡所得税の最大のポイントは「不動産の所有期間によって税率が変わる」ことです。


区分
短期譲渡所得 (所有期間が5年以下
長期譲渡所得 (所有期間が5年超
税率
39.63% 所得税30.63%、住民税9%
20.315% 所得税15.315%、住民税5%

※短期:復興特別所得税として、所得税30%×2.1%=0.63%を加算

※長期:復興特別所得税として、所得税15%×2.1%=0.315%を加算


アパート(もしくは土地のみ)を売却するのであれば、必ず5年を経過してからにするカニよ[/surfing_voice] また税金ではありませんが、必ず発生する費用が、売買仲介業者に支払う「仲介手数料」。


仲介手数料は物件の価格によって金額が違いますが、通常アパートを売却する場合は、下記の式にもとづいて算出されます。


【物件価格が400万円を超える場合 】

物件価格 × 3% 6万円 消費税 仲介手数料


アパートの場合、最低でも100万円ほどかかるのが一般的。しっかりと準備しておきましょう。



解体・産業廃棄物の処理費用

更地として売却するならば、建物を取り壊す「解体費用と産業廃棄物の処理費用」が発生します。 解体費用の正確な金額は算出するのがむずかしいですが、下記の金額で計画しておけば大きく外れることはないでしょう。


木造アパート
2万円〜5万円 / 坪
鉄骨造アパート
3万円〜6万円 / 坪
RC造(鉄筋コンクリート)アパート
4万円〜7万円 / 坪


また解体費用とは別に、木くずやコンクリートなど、産業廃棄物の処分費も必要です。産業廃棄物の発生量は物件によって大きく変わります。 解体費用と産業廃棄物の処理費用は、複数の業者に見積もり(相見積もりという)を依頼して、しっかりと比較して業者を決定してください。


ちなみにアパートの解体費用は、廃業を目的としたものであれば、不動産所得の必要経費に計上できます。


現在の実務上の取扱いにおいては、賃貸業廃止後の建物の取壊し費用(自宅へ建替え)は、賃貸業に係る建物の取壊しが賃貸業の廃業に伴って速やかに解体工事が行われるなど、業務の清算の一環として行われたことが明らかであり、かつ、賃貸をやめた後、解体するまでの間、家事用に転用した事実も認められない場合については、その取壊し費用を不動産所得の金額の計算上、必要経費に算入して差し支えないとされている

引用:国税庁 (1)建物の取壊し費用に係る現在の実務上の取扱い  



立ち退き費用

アパートを取り壊そうと思っても、入居者がいれば、いきなり解体するわけにはいきません。少なくとも立ち退きの6か月以上前には、借主に退去告知をする必要があります。 しかし、すべての借主が素直に退去してくれるとは限りません。


最悪、裁判に発展するのも珍しいことではないのです。 そこで、トラブルが深刻にならないように、立ち退き料を支払ってすべての入居者に退去してもらうのが一番現実的といえます。 立ち退き料は法的に保証されているものではありません。いわゆる示談金のようなお金ですね。


ですから、相場も特に決まっていません。一般的には下記のどちらかに準じて金額を算出することが多いです。


  1. 新しいアパートを借りるための費用(引越費用・敷金礼金など)
  2. 現在の家賃の半年分程度


仮に1の費用を支払うとしても、10戸のアパートならば、最低200万円以上は見積もっておく必要があります。



まとめ


アパート経営を廃業するにあたって、まずは「建物を残したまま売却」か「更地にして売却」するかを選ぶ必要があります。 どちらの方法にもメリットとデメリットがありますから、自分のアパートの状況をきちんと分析して選んでください。


また高値で売却できるタイミングと売却に必要な費用についても、しっかりと頭に入れておきましょう。


もっと廃業について詳しく知りたいかたはこちら>>アパート経営を辞めたい理由とは?最後に失敗しない正しい廃業方法



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