今、各都道府県の空き家率は10～30％。 平成30年における賃貸住宅の空き家数は431万戸と総務省が公表しています。

アパート経営している大家さん全員が満室になることを願っていますよね？　だけど、賃貸アパートの空室が埋まらない日々が何か月も続くことも。 不動産経営では、空室期間が長ければ長いほど死活問題です。

賃貸アパート経営やマンション経営は、借り手市場と言われています。 あなたが経営しているアパートの空室率はまだまだ低いからと余裕を持っていたら数年後には大変になっているかも。 大家さんも空室に関するマーケティングができればいいのですが……。

そこで、今すぐ使える空室対策の方法をお伝えします。さらに、アイディア・無料インターネット導入や強力な設備・仲介業者の選びかたや、補助金を使った裏ワザも紹介します。

資料として空室対策一覧をダウンロードしたい方はこちら

空室対策のアイディア4選

空室対策はお金も時間も必要と思っていません？いきなり大規模修繕するのではなく、今おこなっている空室対策を見直したり、簡単な工夫をしたりするだけで満室になることもあります。 アイネットがオススメする方法はこちら。

空室対策のアイデア1：簡単にできるものから実行

DIYで部屋の魅力をUPできます。ポイントは自分好みではなく、入居者さんに喜んでもらえるDIYをしましょう。 詳細はこちら＞＞空室対策は簡単！0円で始める5つのBIGアイデアと実例から学ぶ4つのDIYテク

空室対策のアイディア2：チラシの見直し

募集チラシを見直してみましょう。現状に合わせた賃料および敷金・礼金が適正価格かを見極めるチャンスです。 詳細はこちら＞＞空室対策で使う入居者募集【チラシVSネット】写真や手書きPOPのマイソク4選

空室対策のアイディア3：モデルルームを作る

内見者に生活をイメージしてもらうと契約にもつながりやすいです。何より募集写真で訴求力がUPしますよ。 画像引用：「不動産情報サイト利用者意識アンケート」

入居者が不動産業者に問い合わせる決め手となった一番の理由は「写真の掲載点数が多いこと」という調査結果も公表されています。 そのときに、

• 部屋と共用部に対する清掃の強化
• 換気と排水
• 営業力のある管理会社への見直し

これらも見直しておくとおよいでしょう。 詳細はこちら＞＞モデルルームで空室対策！家具など6つのアイデアで空室期間を1/3に短縮できる

空室対策のアイディア4：工夫を考え実行する

収納棚やフックを取りつけたり、既存の収納スペースを使いやすく改良したりちょっとの工夫で入居者へのアピールになります。

詳細はこちら＞＞空室対策の工夫！小物や芳香剤など簡単なのに満室になる裏技13選 

空室対策のアイディアをより深く知りたいならこちらの記事もあわせてご覧ください＞＞空室対策アイデア10選【宅建士がマジで伝授】入居者ニーズをリクルートのデータで読み解く

先輩大家がおこなう空室対策のすごい技を盗む

大家であるあなたは、空室対策で使える技をいくつ持っていますか？空室対策は管理会社にまかせっきりだとうまくいかない印象があります。なぜなら管理会社が本気で取り込んでいるかわからないからです。

• 空室対策の書籍を読む
• 空室対策について書かれているブログを読む

このふたつは最低限おこないたい空室対策の技になります。空室対策のすごい技を盗むなら書籍かブログがオススメです。 オススメの書籍とブログを紹介しておきますね。

空室対策の書籍編

1.【空室対策のバイブル】空室対策のすごい技

「勝ち残れる大家さん」になるために、多角的な方向からみた空室対策のノウハウを紹介。 購入はこちら＞＞空室対策のすごい技  

2.【男性大家におすすめ】満室大家さん ガラガラ大家さん 「女性目線」で実現! 家賃収入が途絶えない満室経営ノウハウ

男性では気づかなかった空室対策の気づきを女性特有の細やかな目線で解説。

3.【斬新な切り口】家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。: 家賃をサイエンスする空室対策

賃貸不動産に精通した筆者が「家賃評価」の考えかたから入居者ニーズの見極めと読みかたを解説。

4.【アマゾン高評価の書籍】不動産投資・賃貸経営で利益を残す! リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴

儲からない原因であるリフォームコストの圧迫を自分でコントロールし、収益をあげるノウハウを紹介。

5.【DIY内装の写真集】セルフリノベーションの教科書: 「塗る・貼る・つける・飾る」でちょっと内装に手を入れるだけ

賃貸空室対策にオススメブログ8選

1.サラリーマン大家から専業大家へ転身成功！『あすなろLIFE』

ブロガーさん自身の不動産購入や管理の記録のほか、不動産投資全般のブログ記事多数。 ブログはこちら：あすなろLIFE  

2.ハウスメーカー勤務の大家さん！　『【プレジデント168】大家業と家族の奮闘日記』

実践的な内容の多いブログです。不動産購入の詳細な記録と、管理や不動産についての実践的な知識など。 ブログはこちら：【プレジデント168】大家業と家族の奮闘日記  

3.大家さんへ向けてのアドバイスが豊富『芹田不動産　大家様用ブログ』

不動産会社の運営するブログ。大家さんの空室対策や、入居者のお部屋探しエピソードが中心。そのほか、ブログの大部分は長野市のおいしい飲食店のご案内になっています。

ブログはこちら：芹田不動産　ブログ  

4.設備追加で空室対策を提案！『東上不動産　空室対策ブログ』

会社ホームページのなかから空室対策記事をまとめたもの。成功事例の紹介のほか、家具家電つき、スマートルーム、法人需要などトレンドの話題がいっぱい。

ブログはこちら：東上不動産　空室対策賃貸コラム  

5.間取り変更での客付け成功事例！『アライブブログ』

空室対策レポートのほか、業界ニュースと会社ニュース、総資産管理奮闘記、賃貸管理など ブログはこちら：アライブブログ  

6.コンサルタントならではのアイディア！　『空室対策コンサルで今日から満室賃貸アパート経営大家さん！　』

空室対策のためのリノベーション案や事例が豊富なブログ！ 空室対策に特化した情報発信ブログ。ほかに不動産会社とのつき合いかたなども。

ブログはこちら：空室対策コンサルで今日から満室賃貸アパート経営大家さん！  

7.リフォームでデザイナーズマンション風に！　『イエスリノベーション　リノベーション事例』

賃貸に特化したリノベーション会社。"リノベーションで賃貸物件の空室を満室に"というコンセプトで空室対策を目的としたリノベーション事例を紹介。不動産会社や大家さんとは違った視点で書かれているブログです。

ブログはこちら：イエスリノベーション　リノベーション事例  

8.ワンストップ会社の本格的な空室対策コラム『りのふるブログ』

リノベーションの施工事例、空室対策の提案の情報発信 リフォーム会社やリノベーションを主におこなう会社のブログだとリフォームの情報がたくさんありますね。

ブログはこちら：りのふるブログ

くわしくはこちらの記事をご覧ください＞＞賃貸物件の空室対策ブログ8選！成功大家の体験＆アイデア～不動産屋ブログまで

こちらの記事ではすごい技をまとめました＞＞【空室対策のすごい技】えっこんなん知らん！本やブログで学ぶ原因別11の対策で満室経営

空室対策の定番「リフォーム」は効果なし？

空室対策のために、リフォームをおこなう大家さんは多いと思います。だけど、リフォームをおこなうのが最終最後におこなうほうがよいです。

まずは、この3つを考えてみましょう。

関連記事 空室対策のリフォーム【効果とコスパで考える3つの方法】補助金で行う裏ワザ伝授

空室対策の鉄板「内装」の変更

空室対策でまず思いつくリフォームは、「内装関係」ではないでしょうか？ 内装と言っても壁紙全面を変えるだけでは、空室対策にあまり効果がありません。なぜなら他の物件とかわり映えしないからです。

そこでオススメなのが「アクセントクロス」です。

• 部屋の高級感がアップする
• 費用が安く抑えられる
• 内見率がアップする
• 家賃の下落防止になる
• ターゲットに合わせやすい

アクセントクロスには７つのメリットがるので、DIYが得意な大家さんなら今すぐ試してください。

くわしくはこちらの記事をご覧ください＞＞空室対策で優先して変える内装は「アクセントクロス」7つの効果と費用を解説

空室対策の設備でイチオシなのは？無料インターネット

空室対策というと、多くの大家さんがリフォームや宅配ボックスなどの設備を考えますが、『あぱたい』イチオシの設備は、無料インターネットです。 賃貸住宅新聞でも、3年連続「単身者」「ファミリー層」どちらも入居者に人気です。

無料インターネットを新たな設備として導入すると、空室率が改善されて家賃UPも可能です。 空室対策の鉄板設備【無料インターネット】金持ち大家が教えたくない5つの導入ポイント

空室対策に無料インターネットを導入した大家さんのインタビューを読むならこちらの記事もあわせてご覧ください。 アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

無料インターネット設備でオススメの会社はこちら

空室対策に家具が有効な理由とは

空室対策のアイディアとして、ホームステージングを紹介しました。入居者層に合わせた家具選びができると空室期間が半分に短縮できます。 家具も高価はものより、デザイン性がよいイケアの家具が人気です。

家具の有効な使いかたはこちらの記事でくわしく解説しています＞＞空室対策に有効な家具やインテリアとは？空室期間を1/2にする4つのアイデア！

空室対策に補助金を活用するすごい技

空室対策でリフォームをしたいけど、資金がない大家さんもいるでしょう。そんなときの裏ワザが「補助金」です。 家賃低廉化補助制度（やちんていれんかほじょせいど）を活用します。 1戸あたり最大100万円のリフォーム補助が受けられます。

1. 耐震改修
2. 間取り変更
3. シェアハウスへの改修
4. バリアフリー改修
5. 居住のために最低限必要と認められた工事
6. 居住支援協議会議会などが必要と認める工事
7. これらに係る調査設計計画の作成

対象の工事が上記と決まっていますが、補助金の限度額は国費で1戸あたり50万円、1～3の工事を含む場合は2倍の額になります。 そのほかにも家賃補助も、自治体から認めれたら、1戸あたり月額最大で4万円を補助してくれます。

くわしくはこちらの記事で解説しています＞＞空室対策できる補助金【住宅セーフティネット】100万の助成金を損している！？ 

成功大家の空室対策方法【12のすごい技】

空室対策を考えるときに、物件数の多い単身向けのアパートで考えていきましょう。1Kのアパートで空室対策を考えると、ファミリー層のアパート経営やマンションにも応用できます。

1Kの空室対策方法

単身者向けの人気設備ランキング2018年をみると

1位：インターネット無料

2位：宅配ボックスエアコン

3位：オートロックのエントランス

4位：備え付け家具

5位：浴室換気乾燥機

6位：ホームセキュリティ

7位：独立洗面台オートロック

8位：防犯カメラTVモニター付きインターホン

8位：ウォークインクローゼット

10位：システムキッチン

また別の記事では、SUUMO「1人暮らしのシングルに聞いた　設備ランキング2017」を軸に1Kの空室対策を紹介しています＞＞1Kワンルームの空室対策！単身者【人気リフォームランキング】大家さんが見直す3ステップ

アイネットでは、上記のランキングと、成功大家がおこなう空室対策のすごい技をもとに、独自の空室対策マニュアルを紹介します。  

空室対策実践マニュアル①掃除を見直す

管理会社に掃除を依頼している大家さんは、まかせっきりになっていませんか？　管理会社によっては、雑な掃除だったり、共有部分の備品が壊れたままだったり……。

掃除のポイントを見極めて、管理会社を変えたり、自分でおこなうことをオススメします。 掃除のポイントはこちらの記事で紹介しています。＞＞手抜きはNG！掃除は重要な空室対策！方法とポイントを解説

空室対策実践マニュアル②仲介業者を見直す

管理会社が物件と入居者を結びつける「客付け業者」を兼ねていることが多いでしょう。 仲介業者の業務は、

• 物件情報収集
• お客様へ物件提供
• 物件案内
• 契約・重要事項説明
• 更新事務
• 大家さんとの媒介契約

です。そして仲介手数料が主な収入源。 仲介業者のタイプは4つあり、

1. 一般媒介
2. 専任媒介
3. 集金管理専任媒介
4. 家賃保証

契約方法によって違いがあるけど空室がなかなか埋まらない場合、不動産会社の変更も検討しましょう。

仲介業者としてオススメな会社は、

• 物件のエリアに詳しい
• 積極的に集客や募集をおこなっている
• 大家側の要望や依頼への対応が早い
• ホウレンソウできて円滑なコミュニケーションがとれる
• 信頼できる業務をおこなっている

空室対策で重要な仲介業者選びはこちらの記事でくわしくご紹介しています＞＞空室対策に強い仲介業者の選びかた【ADの裏技と仲介会社を通さない裏技】

空室対策実践マニュアル③大家さんの決断でアパートにWi-Fiを導入する

大規模な修繕より、コストも安く、入居者ニーズが高い設備が無料インターネットです。 全国賃貸住宅新聞で単身者・ファミリー向け両方で1位に輝いた人気設備。

2016年から2019年と4年連続で2冠達成です。

単身者の多くが、20代や30代。スマホの普及とともに、テレビよりインターネット利用者が急増中。

画像引用：株式会社博報堂DYメディアパートナーズ　「メディア定点調査2019」メディア総接触時間の構成比時系列推移（1日あたり・週平均）：東京地区

もはや、「ネットはわからない」と言ってられない状況です。 こちらの記事では、無料インターネットの仕組みや工事方法、すでに導入した大家さんのインタビューやオススメ会社も紹介しています＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説

空室対策実践マニュアル④新築なのに空室がある場合

新築なのに空室が目立つ……。いくつか原因が考えられます。

1. 高すぎる賃料設定
2. ニーズと合わない間取り
3. 営業力のない管理会社
4. 近くに同じ間取りの新築物件ができている
5. 入居可能日が引っ越しの時期とあっていない

これからアパート経営を考えているなら、他人事ではありません。ただし、どれも建築前なら防げることなので、事前に心がけておきましょう。 こちらの記事では、具体的な対策方法も紹介しています＞＞新築でも入居者が決まらない！？原因と大家がすべき空室対策の方法

ここまでは、比較的築浅の空室対策でした。築年数が多いとどうしても空室が目立ちますが、これから紹介する空室対策はどちらかというと、築年数の古いアパート向けのすごい裏技です。

空室対策実践マニュアル⑤シェアハウスにリフォームして空室対策

シェアハウスの市場規模は、

2年で39.3％も増えているので、魅力的な市場といえます。一般的な賃貸物件と違って、シェアハウスに住む人は求めているものが違います。

• 賃料が安い
• 設備品がそろっている
• 人とのつながりが増える

多少古い物件でも勝機があります。

シェアハウスに向いている物件や、転用の方法などは、こちらの記事でご紹介しています＞＞空室対策にシェアハウスは有効【転用までの5ステップ】可能な物件ダメな物件の違いとは

空室対策実践マニュアル⑥民泊サービスで空室対策

シェアハウスと違って、アパート経営でも参入しやすいのが、民泊サービス。 マンション投資のような1室と違って、アパート経営の場合1棟経営が多いので民泊向きといえます。

民泊制度が変わり、届け出が必要になったり、年間180日間の営業だったり制限は多いですが、空室対策に民泊は活用できます。 くわしくは＞＞空室対策【民泊の始め方辞典】届け出から設備まで！4つのリスク回避で安心経営

空室対策実践マニュアル⑦サ高住に転用して空室対策

サ高住とは、「サービス付き高齢者向け住宅」の略。高齢者向けになりますが、長期的なニーズがあり、さらに改修の場合には建築費の3分の1を国が直接補助してくれます。一戸あたり100万円が上限とされていますが、かなりの割合で補助してくれるのです。

しかも、サ高住の場合、ミサワホーム不動産などに一括借り上げしてもらうことも可能です。

有料老人ホームとの違いがわかりにくいので、まとめました。

くわしくはこちらの記事をご覧ください＞＞サ高住で空室対策！賃貸物件からの転用方法と今後の需要やメリット・デメリットを解説

空室対策実践マニュアル⑧サブリースを活用して空室対策

サブリースとは、アパート1棟まるごとサブリースをおこなう会社によって、「賃貸借契約」で借り上げて、サブリース会社が入居者との間で「転貸借契約」を締結する仕組みです。 メリットは主に3つ

1. 管理も含めてすべて任せるのでなにもしないで家賃収入を確保できる
2. 空室があっても保証された家賃が毎月手に入る
3. 入居者が家賃を滞納した場合も収入が確保できる

しかし、ニュースやインターネットの情報には、サブリースのデメリットが目立ちます。かぼちゃの馬車やレオパレス、スルガ銀行など……。すべてが詐欺のような印象をうけますよね。

• サブリースは家賃減額が前提
• 空室対策はできても利益が激減する
• 突然サブリースが打ち切りになる可能性
• 大家からの解約には多額の違約金が発生する

サブリース契約は、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めることや、管理の手間がかからないことなど、オーナーにとってのメリットがある一方で、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

引用：『 消費者庁』サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！

騙されたという人のなかには、勉強不足という人も一定数いるはずです。

1. なにを本業にしている会社か見極める
2. 契約内容をしっかり確認する
3. 本当にサブリースが必要か考える

最低限、上記3つの情報は見極めておく必要があるでしょう。 くわしくはこちらの記事＞＞空室対策にサブリースを活用【おすすめ会社5選】意外と知らないリスク回避3つの方法

空室対策実践マニュアル⑨駐車場の空室対策

アパートによっては、敷地に駐車場があったり、別の場所で駐車場を経営している大家さんもいるでしょう。しかし、都心部中心に車を必要としない若者が増えて駐車場が空いたまま遊ばせていませんか？

駐車場は部屋の空室と違って、いろいろな空室対策が可能です。

• 駐車場のシェアリング
• トランクルーム・貸しコンテナ
• 自動販売機・基地局・看板の設置
• スペースシェアリング

スペースシェアリングとは、駐車場ではなく、スペース自体を貸し出す方法です。

広さにおうじて、例えば駐車場シェアリングなら都心部で月約2万円。 看板設置なら1平米（0.3坪）でも年間1万円～5万円ほどの収益も可能です。

くわしい利回りなどの計算はこちらの記事で紹介しています＞＞駐車場の空室対策5選【月極からトランクルームまで】空いた車庫を活用するアパート経営術

空室対策実践マニュアル⑩フリーレントにする

フリーレントとは、入居時から一定期間の家賃をゼロにするサービスのことです。

近年では、フリーレントを導入する物件も増えてきています。フリーレントを導入すると、数か月分の収益がなくなるため損すると思う大家さんもいるかと思いますが、フリーレント期間中に退去する人はほとんどいません。

フリーレントを実施することで入居希望者も増え、退去防止にもなります。

フリーレント導入するポイントとして、募集する家賃は下げないことです。数か月間、その部屋の家賃収入がないため、すでに実質的な値下げをおこなっているのと同じです。

既存の入居者様から家賃減額リスクを避けるため、家賃設定も、角部屋や階数などの条件以外で、既存の部屋と差をつけないようにしましょう。

空室対策実践マニュアル⑪初期費用を減額する

初期費用とは、敷金・礼金のことを言います。最近では、敷金・礼金ゼロのゼロゼロ物件と呼ばれる物件も増えています。

引っ越しには費用がかかるため、敷金・礼金ゼロに魅力を感じる入居希望者は多くいます。家探しの際に、敷金・礼金ゼロに条件をしぼって検索する入居希望者もいます。

敷金をゼロにした場合、退去時に原状回復が必要な時などは借主に請求する必要があります。

敷金・礼金ゼロにするのが難しい場合は、契約更新時の更新料をゼロにする方法も有効的です。

空室対策実践マニュアル⑫不動産営業マンに手間をかけさせない工夫をする

不動産の営業マンは、基本的に歩合制で働いている場合が多く、成約件数の増加が収入に繋がります。そのため、手間のかかる事務作業や紹介手続きに手間のかかる面倒な物件は紹介したがりません。

営業マンに手間をかけてしまうと、この物件は手間がかかると認識し、入居希望者を紹介してくれなくなります。そうならないために、営業マンが仕事をしやすい環境や条件を作りましょう。

物件近くにキーボックスの設置

営業マンに手間をかけさせない方法の1つとして、物件にキーボックスに設置し、営業マンや管理会社が直接大家さんから鍵を受け取らなくても、鍵の受け渡しができるようにしておきましょう。

キーボックスの設置は管理会社へ依頼すると、対応してくれます。

もし自主管理経営をしている場合は、現地に鍵が置いてあることを募集会社へ伝えましょう。

契約書の文言のシンプル化

契約書の文言もシンプルにしましょう。

そのほうが入居希望者に説明する際も簡単にできます。

入居後のクレーム対策体制の構築および柔軟なクレーム対応

近隣トラブルなどで入居者様からクレームが入る可能性もあります。

事前にクレーム対応体制の強化や、柔軟なクレーム対応をおこないましょう。

空室確認のWEB化

空室確認はWEB上で確認できるようにしましょう。

営業マンが都度調べると手間がかかるため、WEBで確認できる体制を整えておく必要があります。

空室対策実践マニュアル⑬不動産営業マンとよい関係性築くこと

不動産の営業マンと良好な人間関係を築くことはとても重要です。営業マンも良好な人間関係を築いている人と取引をしたいと考えています。営業マンに良い印象を持ってもらうことで、物件を優先的に紹介してもらえるようになったり、空室が出たときには積極的に対策を取ってくれるようになります。

営業マンと良好な人間関係を築くことで、物件を積極的に入居希望者に紹介してくれるようになります。そのためには、複数の仲介会社を回り、物件を紹介して、営業マンに良い印象を残すようにしましょう。時間はかかってしまいますが、この行動をするかしないかで、今後の賃貸経営は変わってきます。

また、手数料などの支払いもきちんと期日に間に合うように対応し、良い印象を与えましょう。

営業マンと良好な人間関係を築くことで、下記のような効果があります。

• 物件の情報が頭に入っていて、入居希望者が現れたら優先的に紹介してくれる
• 空室ができた場合、すぐに募集をかけてくれる

営業マンとの関係次第で、空室が出来てもすぐに埋まることができます。

しかし、日々、何十店舗もの仲介会社を大家さん1人で回ることは難しいため、もし、営業マンとの関係がうまく築けていないと感じている場合は、なるべく多くの仲介会社を日々訪問してくれるような管理会社に管理を任せても良いでしょう。

空室対策実践マニュアル⑩店舗の空室対策

不動産は何もアパートだけじゃないですよね。なかには店舗やテナントを貸している大家さんもいるはず。 店舗やテナントの空室対策は、

1. 安定した業種の事業者に貸す
2. 物件の価値を落とさない建物管理
3. 入居者の不満を解消する機会を設ける
4. 更新を後押しする入居メリットを追加

4つのアイディアを活用すると、店舗やテナントの退去を防止できます。 あと、居住用物件を店舗・事務所として貸す計画がある大家さんもいるかもしれません。

• 賃貸借契約書の変更が必要
• 固定資産税・都市計画税アップに注意

契約トラブルを回避するために契約時に原状回復工事の範囲を決めておくは重要です。 店舗の空室対策はこちらの記事でくわしく解説しています＞＞店舗の空室対策【新提案】テナント募集で困らない4つの改善方法！賃貸契約トラブルを防ぐ3つの予防線

空室対策実践マニュアル⑪空室対策はセミナーで学ぶ

空室対策について学ぶ方法は、ブログや書籍をすでにオススメしました。もしあなたが都内近郊や都市部に近い場所にお住まいなら一度はリアルセミナーに参加してみましょう。

• セミナーならではの空室対策アイディアを教えてもらえる
• 空室対策でわからないことや個人的な悩みを相談できる
• 空室対策で悩む人同士の意見交換ができる
• 非公開情報を得られる機会がある
• 現場を知っている人の生の意見が聞ける

大家業は意外と孤独なもの。セミナー会場に行けば、大家業を営むもの同士斬新なアイデアも聞けるかもしれません。

とくに定年退職後からアパート経営をはじめたかたにオススメです。

不動産メディアが空室対策セミナーを開催！「OWNER'S STYLE」

不動産情報メディアのパイオニア！「不動産賃貸経営博士」

やっぱり最強の空室対策はリノベーション！？「リズム株式会社」

自分で空室対策したい人にオススメ！「日本ホームステージング協会」

アパート・マンションオーナーにも人気のセミナー！「ファイナンシャルアカデミー」

この5つのセミナーは、不動産投資などではなく、空室対策のセミナーですよ。 セミナーの詳細はこちらのページをご覧ください＞＞空室対策セミナー主催会社オススメ5選【管理～利回り術まで】不動産投資系一切なし

空室対策実践マニュアル⑫地域の空室対策

地域の空室対策は、今まで解説してきた空室対策も大切ですが、やはり地域に特化した心強い管理会社を選ぶべき！ 例えば、名古屋で空室対策に強い不動産会社を紹介すると、

第1位 東建コーポレーション株式会社（管理戸数ランキング2018 第6位）

第2位 株式会社オンテック（管理戸数ランキング2018 第42位）

第3位　株式会社ユニホー（管理戸数ランキング2018 第43位）

第4位 株式会社ライフサポート（管理戸数ランキング2018 第90位）

第5位　積村ビル管理株式会社（管理戸数ランキング2018 第110位）

参考：全国賃貸住宅新聞「管理戸数ランキング」2018年版

とくに全国的に有名な東建コーポレーション株式会社は、実は本社が名古屋なんです。圧倒的に存在感がありますね。 くわしくは＞＞空室対策に強い名古屋の管理会社2019年ランキング全国賃貸住宅新聞より

今後、大阪や九州福岡をはじめ全国各地の空室対策に強い管理会社を紹介していく予定です。お楽しみに！

やってはいけない 空室対策

空室対策とは、所有しているアパートやマンションが空室にならないために行う対策のことです。また、既存の入居者に長く住んでもらい空室を作らないためにも空室対策を行います。

空室対策の中にも、費用をかけすぎる空室対策や、手間がかかる空室対策など、やってはいけないものもあります。

やってはいけない空室対策を行うと、収益性が下がってしまう可能性もあります。

ここでは、やってはいけない空室対策３選についてご紹介します。

やってはいけない空室対策①費用対効果を考えないリフォーム

築年数が経ってしまった物件などは、リフォームをして綺麗な内装にすると、確実に入居者は増えます。

しかし、リフォームに掛けた費用が回収できない場合もあります。

そのようなリフォームは、やってはいけないリフォームです。

・リノベーション（フルリフォーム）

室内の間取りを変えたり、水回りなどを交換し、新築同様にリフォームしても、一つだけ変わらないことがあります。

それは、入居者募集のチラシやサイトに記載する築年数は変わらないということです。

一般的にリノベーション（フルリフォーム）した際の家賃は新築の約80％になります。

リノベーションをする際は、家賃をどのくらいあげられるかなども考える必要があります。

全てリノベーションするのではなく、一部だけリフォームして家賃はそのままのほうが費用対効果が高い場合と、思い切って建て替えてしまったほうがいい場合の二通りがあります。

・ユニットバスをバストイレ別にする

最近では、バストイレ別は、物件探しの条件として必須となっています。

しかし、20㎡位の1Rで3点ユニットバスをバストイレ別にする場合、費用の回収ができないケースが多いです。

バストイレ別にする場合、壁や床の修理も同時に行わないといけないため、約150万円程かかります。

例えば、バストイレ別にして家賃を5000円上げた場合、費用を回収し終わるまで、25年間掛かってしまいます。

バストイレ別にして、トイレのスペースを作ったことで部屋も狭くなってしまうので、家賃アップは厳しいでしょう。

やってはいけない空室対策2：空室を埋めたいがために条件変更する

空室を埋めたいがために、ペット可、外国人入居可、高齢者入居可などに条件変更することは、後々トラブルが起きる原因になります。

・ペット可に変更した場合

退去後の原状回復に多額の費用が掛かる可能性があります。

とくに動物の糞尿などの匂いがなかなか取れず、床や壁全部取り換えなければならない場合もあります。

ペット可にする場合は、敷金の増額や、ペット飼育規約を作成しましょう。

・外国籍の入居を可能にする場合

家賃を滞納したまま、国に帰ってしまい、家賃回収ができなかったり、言葉や生活習慣が違うことから、トラブルが起きてしまう可能性もあります。

外国人の入居者を受け入れる場合は、必ず保証会社を付けて、日本語が話せるか、日本の会社に勤めているかなどを入居前に確認しましょう。

・高齢者の入居を可能にする場合

高齢者の場合、失業して、次の仕事が見つからず家賃滞納してしまうケーががあります。

高齢者の入居を受け入れる場合は、必ず保険会社を付けて、契約を終了出来る「定期借家契約」にしましょう。

やってはいけない空室対策3：物件の家賃が相場に合っていない

所有している物件の土地の相場よりも、家賃を高く設定している場合は、入居者は集まりません。

その土地の相場をインターネットなどで調べて、適正な家賃設定にしましょう。

空室対策は、家賃をあげるためにやるのではなく、空室期間の短縮や賃料下落を遅らせるために行うものです。

空室の理由を探ろう！立地・ニーズ調査・広告方法は適切か

空室対策を行う前に、まずは空室の原因を探りましょう。

空室の原因を特定し、その原因に合わせた空室対策を行い、入居希望者を増やしましょう。

立地条件

まずは所有物件の立地を確認しましょう。

駅からの距離ですが、駅までバスを使わないといけない場合は、間違いなくマイナスポイントになります。

駅から徒歩10分以内を希望している入居希望者が9割を超えるため、駅から10分以上掛かる場合は、物件に付加価値をつける必要があります。

逆に駅から5分以内だと、強気な家賃設定にしても、入居希望者は集まります。

また、物件の周りに墓地や火葬場、宗教施設等がある場合も、マイナスポイントになります。

ニーズ調査

入居希望者にとって、物件周辺の地域性も重要となってきます。

人気駅であるか、駅周辺に商業施設はあるか、治安が良いかなども入居希望者にはとても重要です。

まずは所有物件の現地調査を行い、どんな土地で、どんな環境なのかを入居者目線になって、確認することが必要です。

また、物件の設備が今のニーズに合っているか、事前に調査しましょう。

例えば、

・ドアチャイムはTVインターホンに変更

・エアコンは各部屋に設置

・ユニットバスをバストイレ別に変更

・トイレにウォシュレット機能設置

・宅配ボックス設置

・無料インターネット利用可能

・追い炊き機能付き

現代のニーズに合わせて、設備を設置すると、入居希望者も増えます。

公告方法

現在、多くの人がインターネット上で物件探しをしています。

そのため、インターネットに広告を掲載しないと、入居希望者を集めることは非常に難しいです。

「広告費用が掛かりすぎる」「反響が出ない」「入力時間がかかる」等で、掲載をしない管理会社もあります。

そのようなインターネットに弱い会社の場合は、思い切って管理会社を変えてみることをおすすめします。

ただ募集要項を掲載するのではなく、写真の綺麗さ、募集要項のチェック、入居者に入居したいと思ってもらえるようなコメントを掲載しましょう。

ワンルーム・築古アパートの空室対策

ここではワンルームや築古アパートの空室対策方法を紹介します。

①3点ユニットバスのリフォーム

一般的に、お風呂・トイレ・洗面台が一緒の「三点ユニットバス」よりも、それぞれが独立した部屋を希望する入居者は多いです。
しかし3点ユニットバスを分離して独立させる工事には高額の工事費がかかります。また居室部分の面積が減ってしまうため、もともとの専有面積が狭いワンルームや１Ｋの部屋には不向きです。
 
そこでおすすめなのが、ユニットバス内を「セパレーター」で区切るだけの簡単なリフォームです。ユニットバス内の浴槽とトイレの間に仕切りになる扉を設置するだけなので、工事期間が短く、施工費用も20〜30万円と分離工事と比較すると安価です。
 
また入居者を募集する際に「バス・トイレ別」と掲載できるため、内見者数を増やせる可能性が高くなります。
ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

②床をフローリングに変更する

単身者向けの1Kや1ルームの築古物件で床が畳の場合は、フローリングに変更することで入居希望者が増える可能性があります。
 
実際、大手賃貸ポータルサイトの物件の検索条件には「フローリング」がチェックできるようになっています。和室の場合は条件からはずれてしまうため検索結果に表示されず、閲覧される可能性が減ってしまうのです。
 
壁や照明器具も和室仕様の場合は、畳をフローリングに変更するのと同時に洋室向きのクロスに張り替えたり、ダウンライトなどのモダンな照明器具に変更したりするのもおすすめです。
 
入居希望者の多くは物件の画像や動画を重視するので、見栄えのする内容であればあるほど、内見や問い合わせの増加が期待されるでしょう。

オフィスビルや店舗物件の空室対策

ここではオフィスビルや店舗物件の空室対策方法を紹介します。

セキュリティを強化する

昨今、無人のオフィスや店舗に押し入り、金品を奪う犯罪が増加傾向にあります。
そのためビルやテナントのセキュリティを強化することで、テナントの確保に期待できます。
 
セキュリティカメラを最新のものに取り換えたり、専有部の扉にオートロックを設置したり、セキュリティ会社と契約するなど、さまざまな方法が考えられます。
またビルのセキュリティシステムや防災設備との連動させることで防災効果も強化できます。
 
ただ、いずれの方法も費用がかかるため、かならず見積もりを取るなどして費用対効果を確認したうえで実行することをおすすめします。

シェアオフィスやレンタルスペースなどに変更する

ターゲットを変えて空室をレンタルオフィスや貸し会議室・レンタルスペースとして活用することで空室対策につながる可能性もあります。
 
シェアオフィスとは、オフィス空間や設備を複数の企業や個人で共有するオフィスのことです。インターネット環境やＦＡＸ、コピー機など、オフィス用品を準備する必要がありますが、ほぼ個室のレンタルオフィスに比べて初期費用がかかりません。
 
貸し会議室はその名前の通り、会議スペースとして貸し出します。レンタルスペースは会議やのほか、パーティや趣味の集まりなど多目的に利用できる空間を指します。基本的な備品（机や椅子、モニターなど）を用意するだけなので、費用をおさえたい場合におすすめです。
 
いずれも大規模なリノベーションは不要なため、少ない費用でオフィスの空室対策に期待できるでしょう。
 
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まとめ

空室対策のアイデアからすごい技まで主に1K向け（単身）のアパートをモデルケースで紹介しました。 空室対策で誰もが思いつくリフォームよりやることがあるとわかったはずです。

新築アパートの空室対策は、事前の下調べも重要なので、これから経営予定ならとくに注意してください。 『アイネット』が空室対策でイチオシ設備は、「無料インターネット」です。 とくに防犯カメラや宅配ボックスの設置も同時でおこなえる無料インターネットアイネットは注目です。 無料で見積もり可能なので、まずは気軽に相談してみましょう。

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