アパートを建てるためにいろいろなハウスメーカーに話を聞いてみても、結局どこがいいのかよくわからないということはないでしょうか。

実は、アパートの建築をハウスメーカーに依頼するときは、その土地の特徴やオーナーの希望によって注意しなければならないポイントがあるのです。 そのポイントを外してしまうと、あなたの希望とハウスメーカーの提案がちぐはぐになりミスマッチをおこしてしまうことも。

アパートを建てたあとの管理も関わってくるため、ハウスメーカー選びはアパート経営の勝敗をわける重要なポイントです。

そこで「あぱたい」がアパートを建てるハウスメーカーの選びかたや、おすすめのハウスメーカーのランキングTOP10をご紹介します。

アパートの建築や建て替えはどこに依頼すればいい？

建築を請け負う会社にはいろいろな種類がありますが、建築物の規模や種類によって使いわけられます。 土地活用をする場合でも、マンションや事務所ビル、倉庫などの大規模な建物は建築会社（ゼネコン）に依頼します。

一方、アパートのような3階建て以下の小規模な建物は、ハウスメーカーや工務店に依頼するのが一般的です。

ハウスメーカーと工務店の違い

工務店とは、地域に密着した小規模な建築会社のこと。 地域の需要にあわせて

• 住宅
• 倉庫
• 工場
• 店舗事務所

など幅広く建築を請負います。手掛ける建物の構造や規模が幅広く、自由度が高いのが特徴です。

一方ハウスメーカーは、

• 戸建て住宅
• アパート

といった住宅に特化した建設会社のことを指します。

構造や規模には制限があるものの、流行を反映したデザインやすぐれたコストパフォーマンスの規格型商品があります。よってより手軽に短い工期で高品質の住宅を建てることができるのです。  

アパート経営の勝敗をわけるハウスメーカーの選びかた｜比較すべき3大ポイント

ハウスメーカーのアパートは、会社ごとにそれぞれの規格型商品を展開しています。その種類は多く、会社ごとにさまざまな特徴があります。 ハウスメーカーを選択するときに重要なのは下記の4つ。

1. アパートの規模
2. 建築構造、工法
3. 建築予算
4. 入居者層に合わせたデザイン

ハウスメーカーごとにどんな特徴があるのか確認しましょう。

1.ハウスメーカーが得意とする建築物

ハウスメーカーは、営業エリアや商品の構造工法によってさまざまな特徴があります。

• 鉄筋コンクリート造のハウスメーカー：構造が頑丈で足音などの騒音の心配がないものを建てたい場合
• ユニット工法のハウスメーカー：施工期間を短くしてすぐに入居をさせたい場合
• 木造3階建てのできるハウスメーカー：3階建てをリーズナブルに建てたい場合

これらのように、各ハウスメーカーの得意とする建築物がどんなものなのかをリサーチすることは、とても重要です。

建物の構造と工法

ハウスメーカーが建てる建物の構造の種類は、下記のとおりです。

• 鉄筋コンクリート造
• 壁式鉄筋コンクリート造
• 重量鉄骨造
• 軽量鉄骨造
• 木造パネル工法
• 木造2×4工法
• 木造在来工法

上から順に耐震性、遮音性にすぐれた構造工法ですが、それに比例してコストも高くなっています。また、ユニット工法といって、工場で作ったパーツを現地で組み合わせる工法を採用しているハウスメーカーもあります。

ユニット工法のメリットとしては、工場でつくるため品質が安定していること。さらに、天候に左右されず工期が短いこと。 デメリットは、間取りなどの自由度が低いことです。  

間取りやプラン

ハウスメーカーによって、得意とする間取りやプランは異なります。 もちろんアパート着工数の多いハウスメーカーは、たくさん建てているためシングルタイプもファミリータイプも得意です。

しかし、戸建て住宅が中心でアパートの着工数はあまり多くないハウスメーカーの場合、その会社の出している商品ラインナップをチェックすることをおすすめします。

• 鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造を採用しているハウスメーカー：1Kなどのシングルタイプが得意
• 軽量鉄骨造、木造を採用しているハウスメーカー：1LDK、2LDKなどのファミリータイプを得意

また、デザインや内装についてもハウスメーカーごとに傾向があります。オーナーの好みや入居者ターゲットを踏まえて、選択するといいです。

敷地と商品規格の相性

アパートを建てる敷地の大きさや形状によっては、ハウスメーカーの商品規格が適さない場合も。 一般的にアパートは2階建てか3階建てとなりますが、敷地によっては3階建てでは厳しい場合もあります。

2階建てで計画する場合コストを考慮すると、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造よりも軽量鉄骨造や木造が適しています。また3階建てが収まる土地であれば、コストの面から軽量鉄骨造3階建てや木造3階建てを検討したくなりますね。

だけど、防火地域などの制限で難しかったり、ハウスメーカーの商品規格に合わなかったりする場合もあります。

仕様と建築費用

ハウスメーカーのホームページや資料をチェックすると、たくさんの施工例をみることができます。

しかし、残念ながらそれらの掲載されている写真は標準仕様でないケースも少なくありません。 ローコストのハウスメーカーほど宣伝文句に「アパートの坪単価〇〇円」「1部屋あたり〇〇円」といった文言を使っています。

しかし、実際には標準仕様だとかなり安い費用で建てることになります。入居者が不安を感じてしまうということがあります。

全体の建設費用は抑えながら、賃料として回収できるものについてはコストをかけるのが理想的です。

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2.管理システムの特徴

アパートの経営に大きく影響を与えるのが、アパートの管理システムです。せっかくいい建物を建てても、管理システムが合わなければ意味がありません。

ハウスメーカーは、それぞれ自社グループや提携業者による管理システムを提案しています。 これらの管理システムの特徴を把握し、ハウスメーカーを選ぶ際の検討材料にしましょう。

集客力と入居率

管理システムを確認する際、管理内容は大事です。しかし、なにより重要視しなければならないのは管理会社の集客力と管理物件の入居率です。 どんなにいい管理をしても、入居が決まらなければ意味がありません。

管理会社が直接入居者の集客をしておらず、他の業者頼りになっているようなケースもあります。集客の方法は必ず確認をしましょう。  

一括借り上げ（サブリース）には注意

もっとも多く採用されている管理システムは、一括借り上げ（サブリース）です。

家賃保証システムともいわれますが、その1番のメリットはオーナーの手離れがよく手間がないことです。しかし、アパートの収益性は低くなります。

またオーナーが管理に関わらないため、管理会社の集客力や入居率といったこまかい内容を把握しないまま経営が進んでしまうというデメリットもあります。

順調に経営していると思ったらいきなり管理会社から減額請求が来て、利回りが大幅に下がってしまうなんてことも。 一括借り上げありきの計画ではなく、管理代行の場合の収支も想定し選択肢にいれるとよいでしょう。  

3.保証期間とアフターサービスの内容

ほとんどのハウスメーカーでは新築した建物について、主要な構造躯体が20年、屋根外壁は10年といった保証期間を設けています。またその保証期間を延長することも可能です。 ただし保証期間は、新築したハウスメーカーのみがメンテナンスした場合といった条件つき。

ハウスメーカーのメンテナンスはどうしても割高になってしまうため、アパート経営では不向きなことがあります。 地域によっては、屋根や外壁などの工事をすると外壁塗装の助成金を受け取れる場合があります。

各市区町村のホームページで助成金制度があるかチェックしてみましょう。  

失敗しないハウスメーカー選び｜チェックすべき5つの注意点

実際に何社かハウスメーカーを選定していく場合、どういった点に注意すればよいのでしょうか。 建築費用やプランの良し悪しはありますが、管理も含めて今後長期間おつき合いしていくことを考えると、オーナーにとって安心できる会社を選ぶ必要があります。

1.信用できる実績はあるか

ハウスメーカーによっては、戸建て住宅が中心でアパートの施工実績が少ない会社も。 施工実績が多ければいいというわけではないですが、やはりオーナーからみると成功した実績があると安心できますね。

同エリアでのアパートの施工実績数や、その入居率といった数字が判断材料となります。また、同規模の施工事例を見学させてもらうといいでしょう。

2.担当者に建築知識はあるか

ハウスメーカーの営業担当者は、オーナーと最初の接点となります。

オーナーの要望をヒアリングするときに、

• 土地の用途地域や建蔽率・容積率、道路幅員に関わる法規制からみて、要望が実現可能なのか
• 自社の商品の中から、どの商品が要望にこたえられるのか
• 商品の特性や品質、耐久性などを多面的に説明できるか

などの返答により、営業担当者を判断する材料となります。

1. 建築知識
2. 不動産の知識
3. 賃貸の需要
4. アパートの収支や税金について

などひととおりの知識を持った営業担当者がふさわしいでしょう。

質問に対する回答は明確か

アパート経営をするオーナーは、不安もありますので営業担当者に多くの質問をします。 ここで、質問に対する回答が明確でなく、「大丈夫ですよ」「問題ありません」といった回答を繰り返すような営業には注意しましょう。

いいことを並べ立てるだけでなく、デメリットやリスクについてもはっきりと言及してくれるかどうか、見極めることが重要です。  

3.契約や工事内容についてくわしい説明はあるか

どんなに営業担当者が優秀な人でも注意しなければならないのは、オーナーが契約を締結するのは「会社」であるということです。

営業担当者が人事異動や担当者替え、あるいは退社してしまえば、口約束でしたことはなんの保証もありません。 そのため、契約内容についてオーナーの希望が反映されているかを確認することはたいへん重要です。

また、アパートを建築するにあたって、工期など工事内容はしっかりと確認をしましょう。 アパートは入居者ありきのため、工期が遅れることで入居者が入居できずオーナーが損害を被ることがあるからです。

もちろん、契約書に工期は記載されていますが、実際には建築工事にはしばしば遅延が発生します。 余裕を持った工期であるか、工事中に想定される障害はあるか、そういったこともしっかりと確認をしましょう。  

4.将来を見据えた収支計画の提案はあるか

ハウスメーカーから、将来を起こりうるだろうリスクも踏まえた提案がされているかどうか、今一度確認をしましょう。 アパート経営は何十年とつづく長期間の事業です。 新築から10年目までは、比較的安定しており見とおしがたてやすいです。

しかし築年数が進んでいくにつれて、経費がかかったり空室損失が上がったり、経営が不安定になる要素が増えていきます。  

5.ハウスメーカーの良い評判、悪い評判

ネット上で検索したり知人に聞いたりすれば、ハウスメーカーの良い評判や悪い評判はたくさんあるでしょう。 しかし他人の評価は参考になりますが、それが絶対ではありません。

とくに大手のハウスメーカーほど、悪い評判の数は多いものです。 良い評判も悪い評判も鵜呑みにせず、客観的に判断することが大切。  

アパート経営に強いハウスメーカーランキングTOP10！

数あるハウスメーカーのなかから、あぱたいが参考資料をリサーチして決定した「アパート経営に強いハウスメーカー」をランキング形式でご紹介します。

参考資料：

• 2018年　建設業　売上高　ランキング
• 住宅産業新聞　2017年度大手住宅メーカーランキング
• オリコン　ハウスメーカー　注文住宅の満足度ランキング・比較
• 賃貸住宅新聞　全国管理戸数ランキング

1位　積水ハウス

戸建てもアパートも着工戸数トップクラスのハウスメーカー。 アパート商品は「シャーメゾン」という名称で、主に重量鉄骨3階建てと軽量鉄骨2階建てのアパート商品を展開しています。 シングルタイプからファミリータイプまで、幅広く自由度の高いプランが可能。

商品のデザイン性、グレードの高さ、グループ会社である積和不動産によるしっかりとした管理体制で、入居者に支持される高品質のアパート経営が可能です。 その分コストがかかるのが難点のため、賃貸需要の高い立地に向いています。

出典：積水ハウス  

2位　大和ハウス

建設業界の売り上げランキングトップが大和ハウス工業です。 アパート商品は、「セジュールオッツ」、「セジュールウィット」など多種類を展開。

主に重量鉄骨3階建てと軽量鉄骨造の3階建て、2階建ての商品を扱っています。 間取りプランも豊富で、シングルからファミリーまで幅広く対応が可能。 同じ鉄骨系メーカーのなかでは、建築コストが比較的安いのが魅力です。

子会社である大和リビングによる管理で、入居付けも良好です。

出典：大和ハウス  

3位　大東建託

アパート建築の実績が多いことは、オーナーにとって安心感につながりますね。 管理会社である大東建託パートナーズは、管理物件数全国1位の業界最大手。その建設部門となるのが大東建託です。 アパート商品はほとんどが木造の2×4工法となり、3階建て、2階建てとなります。

「POPORA」、「CONTE」などの多彩なコンセプトの商品があり、シングルからファミリーまで豊富な間取り種類を展開しています。

出典：大東建託  

4位　MDI

レオパレス21の創業者が2008年に立ち上げた、アパートを主体とするハウスメーカー。 営業エリアは首都圏のみであり、スタイリッシュな都会的デザインのアパート、「LIVLI」を主力商品としています。

主に都市部で建築するため、重量鉄骨造、軽量鉄骨造の3階建て、2階建てが主流。 シングルタイプが多く、セコムと提携した防犯システムや、女性受けする内外装のデザインが入居者に支持されています。 賃貸管理は自社でおこなっており、入居率は99％以上と発表しています。

出典：MDI  

5位　旭化成ホームズ

旭化成グループの住宅部門で、「へーベル」という建材を外壁、床、屋根に使用した「へーベルハウス」が主力商品。 アパートは「へーベルメゾン」と呼ばれ、主に重量鉄骨3階建てと軽量鉄骨2階建てとなります。

自由度の高い設計が特徴で、狭小土地や変形土地でも建築が可能です。 他のハウスメーカーに比べて、工業的なシンプルなデザインを採用しており、ひと目でメーカーがわかるのも特徴。 基本構造部分の耐用年数は60年としており、メーカーのメンテナンスを前提とした最長60年の建物保証システムもあります。

管理は子会社である旭化成不動産がおこなっており、30年間の家賃保証システムを採用しています。

出典：旭化成ホームズ  

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6位　東建コーポレーション

もともとは貸店舗を中心としていたが、現在は賃貸マンション、アパートを主軸としている名古屋本社のハウスメーカー。

軽量鉄骨造の2階建て、3階建て、木造の2階建てを主力商品として展開しており、「ローコストの高耐震」を売りとしています。

プランは自由度が高く、シングルからファミリーまで幅広く展開。自社管理を採用しており、ホームメイトという管理、仲介の店舗を全国に580店舗展開しています。

出典：東建コーポレーション  

7位　ミサワホーム

木質パネル接着工法で、戸建て住宅のシェアが高いハウスメーカー。 「ベルリード」というアパートが主力商品で、木造の3階建て、2階建てを展開しています。

一部重量鉄骨造も取り扱っています。 木造の戸建てハウスメーカーのなかでは、もっとも積極的にアパート商品を建てている会社。 首都圏で建てたアパートは子会社であるミサワホーム不動産が管理契約を締結し、複数の不動産会社と業務提携をして管理、募集をおこなう形式です。

出典：ミサワホーム  

8位　パナソニックホームズ

パナソニックグループのハウスメーカーで、2018年にパナホームからパナソニックホームズに社名変更されました。 都市型の3階建て重量鉄骨造を主力商品とし、女性向けに開発した「ラシーネ」など女性の視点を生かすというコンセプトが主流。

外壁にはオリジナルタイル「キラテック」を使用し、他社との差別化を図っています。 アパートの管理は、子会社であるパナソニックホームズ不動産が請け負っています。

出典：パナソニックホームズ  

9位　セキスイハイム

工場で鉄骨の建物ユニットを組み立てる、ユニット工法を採用しているハウスメーカー。 工期が短く、品質が安定しているのが大きな特徴です。

「レトア」という磁器タイルの外壁を施したアパート、「レトアシリーズ」が主力商品。 重量鉄骨3階建てと軽量鉄骨2階建てが主流です。 ユニット工法のため、アパートのプランは自由度が少ないですが、シングルタイプからファミリータイプまで幅広く展開しています。

グループ会社であるハイム不動産でアパートの管理をおこなっています。

出典：セキスイハイム  

10位　セレコーポレーション

軽量鉄骨造の2階建て、3階建てを主力商品とする、ローコストメーカーのひとつ。 首都圏を営業エリアとし、都市型の3階建てアパートを多く建てています。 設計の自由度は高く、狭小地でも対応できる柔軟性があります。

建築コストは、木造よりは高くなりますが大手ハウスメーカーよりはおさえることができるため、オーナーにとっては魅力的なメーカーです。 管理は自社でおこなっていますが、業務提携をしている別の不動産会社に依頼することも。

出典：セレコーポレーション

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まとめ

アパートを建てるときのハウスメーカー選びは、その後の経営や管理に大きくかかわってきます。 まちがって選んでしまうと、土地を効率的に使えないだけでなく、長期的に経営に影響がでてしまうことも。

アパートを建てているハウスメーカーは数多くあり、どこも魅力的な商品のラインナップを持っています。 しかし、アパートはオーナーの好き嫌いだけでなく、土地との相性や入居者の支持を得られるかどうかなど、多くの視点から選ぶ必要があるのです。

いいハウスメーカーを選ぶことが、良好なアパート経営への第一歩です。

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