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シノケンでアパート経営は大丈夫?【口コミや評判・実績と特徴】99%の入居率は詐欺では?

パート経営を考えたとき、必ず候補にあがるのが「シノケン」のアパートです。 ところが、知名度が高いゆえに、ネット上でもプラスとマイナス両方の情報が飛び交っています。一体どの情報を信じていいのか、困っている人も多いのではないでしょうか。


今回「あぱたい」が、物件や実績・入居率など、さまざまな面から「シノケン」の評判を徹底的に調査します。



目次[非表示]

  1. 1.シノケン ってどんな会社?
    1. 1.1.会社情報
    2. 1.2.アパート経営をすべて任せられるシノケングループのサポート
  2. 2.シノケンのアパートの特徴と評判は?
    1. 2.1.自社開発着工棟数、日本全国No.1の実績
    2. 2.2.高品質でデザインがよいアパート
    3. 2.3.土地がなくてもスタートできる
    4. 2.4.失敗を防ぐ安心の保証制度
    5. 2.5.シノケンのアパートへの口コミ・評判は?
  3. 3.シノケンのアパート経営の特徴と評判は?
    1. 3.1.シノケン独特の地域展開戦略
    2. 3.2.99%超の入居率
    3. 3.3.シノケンのローンは金利が1%台
    4. 3.4.最長35年のサブリースシステム
    5. 3.5.シノケンのアパート経営への口コミ・評判は?
  4. 4.よくあるシノケンへの疑問・評判 Q&A
    1. 4.1.シノケンのアパート経営は利回りが低いって聞くけど?
    2. 4.2.しつこく営業されたりしないの?
    3. 4.3.シノケンのアパート経営って詐欺じゃないの?
  5. 5.まとめ



シノケン ってどんな会社?

画像引用:アパート経営のシノケン


シノケンはアパートの販売数が5,000棟を超える、日本でも有数の「個人向け投資用アパート販売会社」です。JASDAQ (東証ジャスダック)に上場しており、会社の経営状況も申し分ありません。


なんといっても99%という驚異の入居率が特徴で「アパート経営といえばシノケン」というほど、抜群の知名度を誇っています。


ただし先ほどもいったように、よい評判と悪い評判が混在していて、イマイチ本当の評価がみえてきません。 ネット上にみられる口コミや評判を実際に紹介しつつ、シノケンの実態について詳しく解説していきます。



会社情報


シノケンはさまざまな子会社を有する一大グループ企業です。アパートを実際に企画販売して、オーナーとの窓口になるのが「シノケンプロデュース」。


シノケンのアパートと経営の特徴について解説する前に、まずはシノケンプロデュースの概要をまとめておきます。


会社名
株式会社シノケンプロデュース
会社WEBサイト
東京本社 所在地
〒105-0013 東京都港区浜松町二丁目3番1号 日本生命浜松町クレアタワー
電話番号
03-5777-0083 (代表)
設立日
2011年5月24日 / グループ創業:1990年6月5日
資本金
株式会社シノケングループ100%完全子会社 グループ全体の資本金は10億9,483万円(2019年6月現在)
代表取締役
玉置貴史
免許
宅地建物取引業 東京都知事許可
事業内容
アパート企画・マーケティング事業



アパート経営をすべて任せられるシノケングループのサポート


シノケンは2002年、シノケングループとしてJASDAQに上場しました。 以降も順調に業績を伸ばし、2018年度にはグループ売上高1,100億円(2018年12月期)を突破


従業員950名が働く、日本有数の個人向け投資用アパート販売会社なのです。 シノケンのアパート経営は、企画販売担当の「シノケンプロデュース」を中心に、アパート経営に必要なすべてのサポートを一括で受けられるのが大きな魅力。  


管理業務や家賃保証もグループ企業が対応してくれるので、シノケングループの強力なバックアップを受けることができます。



シノケンのアパートの特徴と評判は?

画像引用:アパート経営のシノケン New Standard


シノケンの企業情報を頭に入れたところで、今度はシノケンのアパートについて検証していきます。いったいどういった理由で、5,000棟以上もの販売を生み出すことができたのでしょうか。


アパートの特徴とその評判を詳しく紐解いていきましょう。



自社開発着工棟数、日本全国No.1の実績


アパート販売会社はたくさんありますから、どの会社を選べばいいのか迷う気持ちはよくわかります。そういったときに選択の基準となるのが、やはりアパート販売の実績ではないでしょうか。


画像引用:アパート 経営のシノケン 全国賃貸住宅新聞発表の年間着工数ランキングで4年連続全国1位を獲得


全国賃貸住宅新聞が毎年発表する年間着工数ランキングで、シノケンは2015〜2018年4年連続で自社開発棟数日本全国第1位を獲得。 また、シノケン発祥の地である九州福岡市では特にアパート開発に力を入れており、福岡市のアパート着工棟数は2011年から7年連続でNo.1の実績を記録。


ただし、アパートローン審査期間の長期化を受け、今後はアパートの販売比率を45%から20%程度まで引き下げる計画が決定しています。


上記の影響から直近の売上は減少しましたが、取り急ぎ心配する必要はないでしょう。


今後は入居管理や高齢者ケアなどにも力を入れていくようです。



高品質でデザインがよいアパート


アパートを選ぶ基準として立地条件や家賃額をチェックする人は多いですが、自分の住むアパートがきれいでおしゃれかどうかという「デザイン性」も非常に重要です。


その点、シノケンのアパートはデザイン・設計面に関しても定評があります。2013年には、ワンルームアパートの住み心地と個性化を目指した設計が評価され、グッドデザイン賞を受賞しました。


画像引用:シノケン デザイナーズアパート グッドデザイン賞


また、シノケンのアパートは、すべて自社設計・自社施工(電気などの専門工事は除く)なのも大きな特徴です。通常、外注をつかって施工するところをあえて自社で施工。そのぶんかえってコスト管理が容易になり、コストダウンに成功しました。



土地がなくてもスタートできる


「土地を持っている地主じゃないとアパート経営なんてできないよ」と、普通は考えてしまいますよね。土地がなければ土地代だけで数千万円は必要ですから、尻込みするのも当然です。 しかし、シノケンでアパート経営をはじめた人の約90%が、土地なしからスタートしています。


シノケンは、なかなか市場に出回らない条件のよい土地をいち早く入手して、優先的にオーナーへ提供してくれるのです。 また普通では建築がむずかしい、狭小地や変形地への建築も積極的にサポートしてくれます。


こちらの記事でも土地なしでのアパート経営を伝えています>>アパート経営で「土地あり」が有利は嘘?「土地なし」でも有利な3つの理由 



失敗を防ぐ安心の保証制度


よい立地条件でアパートが経営できるといっても、はじめてアパート経営をスタートさせるオーナーは不安でいっぱいです。 シノケンではそんなオーナーのために、さまざまな保証制度を用意。


保証制度
内容
地盤保証
建築前に地盤をしっかりと調査し、必要に応じて地盤の補強もおこないます。引渡し後20年間、地盤を保証。
建物保証
主要な柱や梁・雨水の侵入防止箇所など「瑕疵担保責任」にもとづき、建物は引渡し後10年間、保険により保証。
初回満室保証
ゼロからのスタートなので、最初の入居者募集が一番たいへんです。シノケンでは全室の契約が決まるまで、家賃を100%保証
家賃滞納保証
サブリースとは別に、管理会社「シノケンファシリティーズ」による6か月分の「家賃滞納保証プラン」が標準で付属。


初回満室保証があり、なおかつ家賃滞納保証も標準で6か月保証してもらえます。


  

シノケンのアパートへの口コミ・評判は?



まずは、この土地にアパートが建てられるということが良かったのですが、更に驚いたのはその初期費用の安さでしたね。この投資額なら安定した利回りが期待できると思いました。また、デザインの良さも大きな魅力ですね。 自分で住んでもいいなと思えるくらい、スタイリッシュでクオリティが高く、デザイナーズアパートを名乗るだけのことはあるなと思いました。 周囲の賃貸住宅との差別化もできるので、継続的な入居が見込めるのではないかと思います。

東京都在住Iさん(シノケン公式サイトより )

引用:株式会社シノケンプロデュース オーナー様の声


アパート建設にはある程度の広さの土地が必要ですが、駅近くなどの好立地の場所でなかなか広い土地がないものですが、シノケンさんの場合は少々土地の形が変わっていたり小さくても建てれてしまうところが良いところです。

くじらさん (YAHOO知恵袋より)

引用:YAHOO知恵袋 アパート経営の大手のシノケンのいいところは


普通はいやがられるような土地でも建築できるのはうれしいですね。


ただ、悪い口コミも少なくないですね


シノケンのアパート、音響きすぎ…
一階で上の階から騒音クレームきたけど、、


上の階、スリッパ履かずにドンドン歩くからすごい響く。汗ばんだペタペタと言う音も。
そして何より、夜の声がひどい。。

部屋中にドンドンと言う音と声。何言ってるかまでわかる。


こちらもシノケンの物件に住むものです。
まず壁が薄い!そして同じくエスケーエナジーの高額請求に驚いています。

ガス料金表は入居が決まってから判明しましたし詐欺としか言いようがありません。

そもそもガス会社の選択がない時点で糞です!
苦情をいれても対応は糞で変えようともしてくれません!
よってシノケンの物件は借りるのはやめましょう!不動産で借りる際にシノケンかどうか聞きましょう!

bos********さん(YAHOO知恵袋より)

引用:YAHOO知恵袋 仙台に住むものです。シノケンファシリティーズが管理兼大家の代理をする物件に……


騒音は木造アパートなら、正直どこも変わらないという意見も多いです。グループ会社の一括管理だからか、料金が高めという批判もけっこうあるみたいですね。


デザインのよさを絶賛する声が多いなか、騒音に対するネガティブな口コミも多数みられました。管理費が高いなど、管理体制に対する不満も


また、条件の悪い人でもアパート経営をスタートできるという、喜びの声もたくさんみかけました。やはりいい評判と悪い評判が混在している感じですね。  



シノケンのアパート経営の特徴と評判は?

シノケンのアパート経営の特徴と評判は?   


ここまで、アパートの特徴と口コミを検証してきました。今度はシノケンの経営モデルについて解説していきます。



シノケン独特の地域展開戦略


シノケンはアパート経営の基本戦略として、大都市圏の単身世帯をターゲットにしています。そのため展開する地域を、単身世帯が増加しつづけている「仙台エリア・首都圏エリア・名古屋エリア・大阪/京都/神戸エリア・福岡エリア」に限定


立地は駅から10分以内とし、周辺にコンビニや飲食店がある利便性のよい場所で、アパート経営をスタートできるのが大きな特徴です。 また、先ほどのエリアに居住していなくても、シノケングループの一括サポートにより遠隔地での経営が可能に。


実際、シノケンアパートオーナーの約60%が、遠隔地から経営をしています。 大都市圏の経営に絞っているから、効率がいい経営ができているようです。



99%超の入居率


なんといってもすごいのが、99%という驚きの入居率です。


下図のとおり、入居率の全国平均が約83%ですから、いかにこの99%がすごいかがわかります。


画像引用:シノケングループ 2019年12月期 第1四半期 決算説明資料【補足資料】シノケンアパートメント経営の強み ~高い入居率


シノケンが99%もの高い入居率を実現できる理由は主に3つ。


  • 大都市圏の駅から徒歩10分以内という好立地
  • グッドデザイン賞も受賞する「デザイン力」
  • カラッと乾くバスルームなど、入居者のニーズを汲み取った「商品開発力」


そのほかには「客づけ力の高さ」も見逃せないポイント。アパート経営では、とにかく空室を出さないことが重要です。そのためシノケンでは、地元不動産会社との連携を駆使し、オーナーに代わって入居者を探し出してくれます。

※2018年、年間では97.7%の入居率  



シノケンのローンは金利が1%台


アパートの資金を全額キャッシュで用意できる人はそう多くありません。通常は、アパートローンを利用することになるでしょう。


現在、アパートローンの金利は、おおよそ2.5〜3.5%。ところがシノケンでは、これまでの実績から、普通よりも有利な金利で融資を受けられる可能性があります。 実際に約40%ものオーナーが、自己資金500万円未満でアパート経営をスタートしているのです。


画像引用: シノケンプロデュース ローン金利


もし、金利1%台で借りられればラッキー。これなら一般の住宅ローンと変わらないですね。



最長35年のサブリースシステム


アパート経営では、満額の家賃収入をいかに継続して手にするかが、とても重要になります。 そのためにシノケンでは、ふたつの保証プランを用意。


  • 家賃滞納保証プラン
  • 一括借上プラン(サブリース)


どちらも、シノケンの管理会社「シノケンファシリティーズ」と管理契約を結んだ場合に利用できます。 家賃滞納保証プランとは別に、最長35年の家賃を保証してくれるのが「一括借上プラン」。


いわゆるサブリースですが、じつはシノケンのアパートでサブリースを利用している人はわずか7%しかいません。


99%も入居率があるから、サブリースの必要がないみたいですが、サブリースは保証額の見直しがあるから、注意が必要です。


サブリースに関しては、こちらの記事でも詳しく解説しています>>空室対策にサブリースを活用【おすすめ会社5選】意外と知らないリスク回避3つの方法 



シノケンのアパート経営への口コミ・評判は?


入居率に対して厳しい意見も……


この数字は新築当初のもので、退去が重なってくると、 どうしても家賃を下げる必要になる。
下げると大家が儲からなくなり、ごねると契約を打ち切られる から、そういうダメ物件が除外されていく。 だから高い数字だけが残る。

しかし実態は、儲からないか、損になっている物件がほとんどだよ。

ooy********さん(YAHOO知恵袋より)

引用:YAHOO知恵袋 シノケンの入居率98.9%はどこまで本当のことなんですか?


ただ、客づけにより十分な入居率は確保できているという声も少なくなかったです。家賃保証やサブリースは、契約条件をよく読む必要があリマス。


初回満室保証ははっきり言って、シノケンの利益先食いでしかありません。
満室の40日分の家賃全額がシノケンの手に入ります。
しかも敷金礼金は取らないので客付けが容易と言いながら、費用名称を変えて実際には賃借人からお金をかなり取っています。

購入経験者さん [男性 50代] (マンションコミュニティより)

引用:マンションコミュニティ シノケンはどうでしょうか???


「シノケンは実質サブリースなしで販売しているのに」という擁護の声もあります。


アパート経営に関する口コミは、お金に直結する話だけあって、厳しい論調も多いです。家賃保証・サブリース・利回りの低さなどにも批判が集まっています。


いっぽうで、経営をはじめて数年経つけれども、入居率も安定していて経営は順調という口コミもたくさんありました。 やはり口コミは、口コミする人の立場によってだいぶ内容が違ってきますね。


口コミはあくまでも参考程度に考えて、自分でしっかりと調べることが重要です。  



よくあるシノケンへの疑問・評判 Q&A

よくあるシノケンへの疑問・評判 Q&A

最後に、先ほど触れられなかった「よくあるシノケンへの疑問・評判」についてお答えします。 



シノケンのアパート経営は利回りが低いって聞くけど?


アパート経営は利回りで収益を予想しますから、利回りが低いと思わず腰が引けてしまいますよね。 シノケンのWEBサイトに投資例が出ていますので、利回りはどのくらいなのか実際に計算してみましょう。



  • 家賃収入:月額108万5,000円。物件価格(2件)合計:2億2,704万円の場合
1,302万円 ÷ 22,704万円 × 100 5.73%



これまで表面利回りは10%というのがひとつの目安でした。現在では6%前後が平均利回りというデータもあり、比較するとシノケンのモデルケース利回りは若干低いことに。


しかし、そのぶん、シノケンは99%という抜群の入居率を誇っています。空室率も考慮した実質利回りに換算した場合、利回りの差はほとんどないと考えていいでしょう。  



しつこく営業されたりしないの?


不動産の営業といえば、断ってもしつこく電話がかかってくるイメージが強いかもしれませんね。実際、多少強引ともいえる営業をおこなう会社はたくさんあります。


シノケンは基本的に、「テレビCM・WEBサイト・ネット広告」からの反響型営業スタイルを取っています。テレアポやしつこい訪問営業は一切ありません


もちろん電話やメールでのコンタクトはありますが、しつこい勧誘はほとんどないはずです。 



シノケンのアパート経営って詐欺じゃないの?


まずシノケンは東証JASDAQへ上場しており、1,100億円もの売上をあげる大企業です。どう考えても詐欺を働く会社ではありません。


ただし、不動産投資自体がリスクをともなう行為です。好調なときもあれば、うまくいかないときもあるでしょう。 企業も決して利益にならないことはしません。サブリースのようによい面を宣伝していても、実際は保証額の見直しがあったりします。残念ながらこれが現実でしょう。


ですから、悪いときはどうしても「不動産会社ばかり儲けやがって……」となりがちです。そういうところが詐欺という発言につながるのでしょうね。


よいアパート経営のためには、きちんと勉強する必要があります。スタートする前に、納得いくまでパートナーとなる会社を調べましょう。


詐欺に引っかからないようにこちらの記事をあわせてご覧ください>>アパート経営の詐欺【6つの具体的な嘘から学ぶ】不動産の正しい知識



まとめ


シノケンのアパート経営は、ほかにはないたくさんのメリットがあります。 「大都市圏の、駅から10分以内の土地」のみで経営を展開し、単身世帯に対象を絞ったことで、今後も99%に近い入居率が期待できるでしょう。


しかし、ネット上ではいい口コミと悪い口コミが混在しています。「謳い文句どおりではなく、実際にはこういった問題があるよ」といった意見も、大いに参考にしていくべきです。 ただし、口コミはあくまでも匿名情報です。


口コミを無条件で信じず、必ず自分できちんとリサーチするように心がけてくださいね。



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