空室が出た場合は、できるだけ早く入居者募集をおこない入居者を獲得する必要があります。そのためには、客付けに強い不動産会社に入居者募集を委託することです。

また、中には「不動産会社に任せるだけでなく自分でできることはないかな？」と考えている大家さんもいるのではないでしょうか。

そこで今回は、「不動産会社」と大家さん自らおこなう「自主客付け」に役立つ入居者募集時のアイデアやテクニックを解説します。同時に入居者募集に強い不動産会社の特徴や契約の種類も紹介します。

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入居者募集は「一般募集」と「専任募集」

賃貸物件の入居者を募集する場合は、多くの大家さんは不動産仲介会社に入居者募集の依頼をします。その際は「一般募集」と「専任募集」どちらかの契約が必要です。

ここでは、それぞれの違いを解説します。

一般募集とは

一般募集とは、複数の不動産仲介会社に同時に入居募集を依頼するという形態を指します。多くの仲介会社で賃貸物件の紹介をしてもらえるため入居希望者の目に触れやすくなり、短期間で入居者が見つけられる可能性が高くなります。

また、一番早く入居者希望者を見つけた仲介会社に仲介手数料が支払われるため、仲介会社も積極的に物件の紹介をしてくれることも多いです。

一方で、一般募集にはデメリットもあります。

募集の間口が広いため、複数の仲介会社からの問い合わせや内見時に物件のカギの受け渡しなど、大家さん自身が対応に追われる可能性が高くなります。負担を減らすためには、あらかじめ物件情報をまとめた資料を用意したり、現地にカギを備え付けたりといった工夫が必要です。

専任募集とは

専任募集とは、特定の不動産会社1社のみに入居募集の窓口を任せる契約のことです。

入居募集依頼は、窓口となる仲介会社からほかの仲介会社に渡るため、問い合わせや鍵の受け渡しも窓口の仲介会社に任せられるので大家さんの負担が減るのがメリットになります。

また、大家さんへの募集業務状況の報告義務があるため業務動向を把握しやすいです。

専任募集のデメリットは、なかなか入居者が決まらない場合でも、契約期間中は大家さんからほかの仲介会社に入居者募集の依頼をかけられないことです。そのため、専任募集を依頼する際は信頼できる不動産仲介会社を選ぶ必要があります。

入居者募集を成功させるために、まずは物件の強みと弱みを調査

安定した賃貸経営をおこなうためには、適切な空室対策をおこなったうえで入居者募集をおこなう必要があります。

そのためには、まず所有する物件の「強み」と「弱み」を把握することが重要です。客観的に自分の物件の強みと弱みを知ることで、伸ばすべきところと改善すべきところが明確になります。

ここでは物件を調査する際のポイントを説明します。

なお、調査方法としては、インターネットで情報を調べておき、その後を現地調査すると効率よく調べられるのでおすすめです。

入居者にとって良い立地か

賃貸経営の成功の可否は物件の立地に大きく左右されるため、本来であれば、賃貸経営をはじめる前の物件選びの段階で「立地の強みのある物件」を選ぶことが望ましいです。

もし弱みがあっても、それを上回る強みを見つけることで入居者募集を有利におこなうことが可能です。

なお、単身向けとファミリー向けなど、ターゲットにする入居者によって「良い立地＝強み」は異なります。

ここでは「良い立地」について入居ターゲット別に紹介します。

◇ターゲットが単身者の場合

・駅から近距離か（徒歩10分以内が目安）

・複数駅利用できるか、ターミナル駅まで乗り換えなしで行けるか

・深夜でも買い物ができるコンビニやドラッグストアが近くにあるか

・駅からの道は安全か（街灯や防犯カメラは設置されているか、盛り場などがないか）

・休日に利用できる大型スーパーが近隣にあるか

◇ターゲットが子供のいるファミリーの場合

・子どもが利用する施設が近くにあるか（児童公園や、児童館、保育園など）

・小学校や中学校に通いやすい距離か

・通学路に危険な場所はないか（大きな道路の横断など）

・子供のかかりつけにできそうな医院が近隣にあるか

・繁華街や深夜営業の店舗などの距離が近すぎないか（静かな環境かどうか）

・駐車場付き物件か（近隣に月極駐車があるか）

「良い立地」かどうかの判断基準は入居者目線で見ることです。大家さん自身が入居者だとして、所有物件に住むことで得られるメリットとデメリットを参考にしましょう。

また、入居募集を依頼している不動産仲介会社が地域密着型であれば、新店舗など大家さんが知らない情報を持っていることもあります。入居者募集の際は仲介会社の意見を聞き、地元ならではの強みを活かせる募集法を考えるとよいでしょう。

周辺物件と比較

周辺の競合物件と比較し、所有物件のアピールポイントや足りないところを把握しましょう。比較するポイントは以下のようになります。

【競合物件の調査ポイント】

・エリア内の賃貸物件数

・築年数

・広さや間取りのタイプ

・入居状況

・設備内容

・建物や共有部の様子（手入れが行き届いているか）

まず、インターネットの賃貸ポータルサイトで所有する物件に近い条件を入力して競合物件を検索し、ヒットした物件に掲載されている情報や写真を参考にして、所有物件と比較してみましょう。

インターネット上で判断できない部分は現地にて調査をおこないましょう。直接、物件を見ることで、写真ではわからない物件の様子を知ることができます。

調査が終了したら、競合物件と所有する物件を比較して違いを書き出してみましょう。その結果によって、どのようなところが所有物件の強みであるか、また弱みであるかの判断につながります。

近隣の「家賃動向」を調査

家賃額は、入居者が賃貸物件を探す際の最も重要な条件のひとつです。入居者募集を成功させるためには、近隣の家賃動向を参考に適正な家賃設定をおこなう必要があります。

家賃動向を調べるには、賃貸ポータルサイトで所有する物件と同等の条件（間取り、築年数、駅からの距離、設備など）で検索した競合物件の家賃額などを参考にするとよいでしょう。

なお、家賃動向を調査する際は家賃額のほか、管理費の有無や金額、敷金・礼金などに加えて駐車場料金（付置されている場合）も確認しましょう。

最近では、敷金・礼金などの初期費用が無料の「ゼロゼロ物件」も増えています。入居者希望者の立場で考えれば、物件の条件や家賃が同等なら初期費用が少ない物件を選択するでしょう。

入居者募集する際は、こういった金額面で「弱み」にならないよう、競合物件の動向を把握した上で家賃や初期費用を設定しましょう。

不動産会社に入居者募集を依頼する

賃貸物件の客付けをおこなうには、大家さんが不動産会社に入居者募集を委託するのが一般的です。このように大家さんが不動産会社に入居者募集を委託する場合の契約は、「媒介契約」と「代理契約」のどちらかになります。（詳しくは下記「仲介会社との入居者募集に関する契約、種類と特徴は」をご覧ください）

入居者募集を委託する場合は、不動産会社の客付け能力をかならず確認しましょう。不動産会社によっては、「物件管理は得意だが入居付けは苦手」という会社もあります。

できるだけ、入居付けの強い会社を選ぶためにも、以下のポイントをチェックしましょう。

営業力がある

入居付けの第一歩は、入居先を探しているお客様に物件の魅力を伝えて内見してもらうことです。そのためには、お客様のニーズを把握したうえで、それにマッチした物件を紹介し、興味の持ってもらえるようなプレゼンテーションができる営業力が必要です

不動産会社の営業力を知るには、内見数や成約件数といったこれまでの実績を確認しましょう。

物件情報の露出度が高い

最近の賃貸物件の探し方は、インターネットを駆使して賃貸物件を検索し、気に入った物件が見つかったら不動産会社訪れることが多くなっています。そのため、できるだけ多くの入居希望者の目に留まるよう、物件情報をインターネット上の不動産サイトに公開する必要があります。

特に3大不動産ポータルサイト（SUUMO、HOLME‘S、アットホーム）への掲載は欠かせないため、委託する不動産会社がこの3社に物件情報を掲載していることを確認しましょう。加えて、そのほかの不動産ポータルサイトや不動産会社が運営するホームページに物件情報を掲載すれば、さらに露出度が多くなります。

また、インターネットサイトに掲載している物件情報が正しいか、登録漏れはないか、写真は物件の魅力が伝わるものか、枚数は豊富かなどもチェックしましょう。

わかりやすい物件図面か

不動産会社の前を通ると、物件情報が書かれた「物件図面（流通図面）」が窓にびっしりと張り出されているのを目にします。この物件図面が見やすく、物件の特徴がわかるように記載されていると物件を探す人の目に留まりやすくなります。

また、駅からの時間や距離、広さや間取りなど記載された物件情報に間違いがないことも確認しましょう。

入居者がなかなか決まらないときは？

入居者募集を委託してから時間が経っても入居者が決まらないときは、上記の点を見直してみましょう。入居者が決まらない原因がわかれば、原因にあわせた対策をおこなうことで入居に結び付くことが考えられます。

それでも入居者が付かない場合は「広告料（AD）」を支払うとよいでしょう。広告料（AD）とは、成約時に不動産会社に支払われるインセンティブの一種で、仲介手数料とは別に受け取れます。不動産会社は積極的に広告料（AD）付きの物件を入居希望者に紹介するため、成約率が高くなりやすいです。

広告料（AD）の相場は賃料の1～2カ月分で、入居付けがむずかしい物件や閑散期の空室を埋めるために利用されます。

尚、宅建業法上では、不動産会社が得られる報酬の上限は1カ月分（借り手と貸主あわせて）と定められています。ただし、仲介手数料で賄えない特別な入居者募集費用については別途大家さんが仲介業者に広告料（AD）として支払うことが半ば慣習化されているのが実状です。

大家さん自身による入居者募集とは？    

入居者募集をおこなえるのは不動産会社だけではありません。大家さん自らが、「自主客付け」として入居者を募集することも可能です。自主客付けには、下記のようなメリットがあります。

費用がかからない

不動産会社を通して入居募集をおこなった場合、成約時には仲介手数料が発生します。また、別途広告料（AD）が必要になる場合もあります。

しかし自主客付けは、不動産会社を介さずに貸主（大家さん）と借主（入居者）が直接賃貸借契約をおこなうため、仲介手数料は不要です。

賃貸経営のノウハウが得られる

自主客付けすることで、「入居者募集」の手順や仕組みを知ることができます。通常、入居者募集は不動産会社にすべて任せることが多いため、大家さんが関わることはほとんどありません。

しかし大家さんが直接客付けた場合は、賃貸借契約手続きや入居前チェックなどをおこなうことで大家さんの賃貸経営の理解につながり、賃貸経営に必要なノウハウを蓄えることができます。

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大家さんがやっている入居者募集テクニック8選

ここでは、不動産経営に成功している大家さんが使っている入居者募集テクニックについて紹介します。特に自主客付けをしてみたい大家さんに、おすすすめのテクニックが豊富です。

不動産会社に物件の強みを活用してもらう

不動産会社に入居者募集を依頼するにあたって、所有物件のセールスポイントである「強み」を不動産会社にしっかりと伝えておく必要があります。

不動産物件を大手賃貸ポータルサイトに登録する場合、強みが多ければ、選択される条件範囲が広がり、検索結果にヒットする確率が高くなります。また、不動産会社の店舗に来店したお客様の希望に沿って賃貸物件の紹介をおこなう際も、物件の強みが多ければ多いほど不動産会社はお客様に物件を強く推せるのです。

それにともない内見率がアップし、結果的に成約される可能性が高くなります。

このように物件の強みを把握することは非常に重要です。大家さんは所有物件の強みをできるだけ多く洗い出し、不動産会社に伝え、入居付けの際に大いに活用でしてもらいましょう。

関連記事：アパート経営に強いハウスメーカーの選び方！評判の業者ランキングTOP10

賃貸情報サイトやアプリを活用する

最近の入居希望者が賃貸物件を探す場合、まずはインターネットで目当ての物件を探してから不動産会社に来店するパターンが増えています。ほとんどの不動産ポータルサイトへの物件情報の登録は、入居者募集を委託された不動産会社でないとおこなえません。

しかし、大家さん自身が賃貸物件を登録し、入居者を募集できるサイトやアプリが存在します。また、SNSを利用した入居者募集もおこなえます。

大家さんと入居者のマッチングサイト「ウチコミ！」

出典：ウチコミ！

「ウチコミ！」は、大家さん自らウチコミサイトに物件情報を掲載し、入居希望者とマッチングできるサイトです。物件情報を投稿すれば100%掲載してもらえるため、入居希望者の目に留まりやすいのがメリットです。尚、投稿料や利用料、広告料、掲載費用は無料です。

ウチコミの特徴は、内見や入居申し込みの際に「ウチコミ！エージェント」と呼ばれる宅地建物取引業者が大家さんをサポートしてくれる点です。大家さんにとって不安のある契約手続きなどもエージェントがサポートしてくれるため、安心して契約することができます。

（成約時のみ、仲介手数料としてエージェント（不動産会社）に「家賃1か月分＋消費税」の支払いが必要です）

地元密着型サイト「ジモティー」

出典：ジモティー

「ジモティー」は、近隣で暮らす人と交流のできる地元密着型の無料掲示板サービスです。不用品の売買がメインの掲示板という印象が強いですが、実は賃貸物件の入居者募集の投稿もすることができます。

ジモティーを利用して入居者を募集するにあたって留意しておきたい点があります。

まず、ジモティーは利用者同士の取引に介入しないことです。賃貸物件についても同様で、ジモティーは大家さんと入居者の間の仲介などはおこなわないため、仲介手数料は不要です。

その代わり、賃貸物件の内見申込から契約まで、すべての手続きを大家さん自身でおこなう必要があります。同時に、大家さんと入居者が直接やり取りすることになりますが、トラブルになった際もジモティーは仲裁などをおこないません。そのため、入居希望者とのやり取り時には注意が必要です。

SNSを利用する

TwitterやInstagramなどのSNSに物件写真や物件情報を掲載し、入居希望者と直接やり取りをおこなうこともできます。ジモティー同様、費用は発生しませんが、賃貸業務のすべてを大家さんがおこなうことになります。

物件入居者から新規入居者を紹介してもらう

人づてに入居者を紹介してもらうことで、仲介手数料などの費用をおさえることができます。紹介を活用した客付けには、所有物件の現入居者や退去予定者に新しい入居者を紹介してもらう方法があります。

現入居者、退去予定者に「入居者募集中」のチラシなどを配付し、新たな入居者を探している旨を告知しましょう。このとき大事なのは、「紹介した人と紹介された人、両方にメリットがある」ことを明確にしておくことで紹介してくれる確率が上がります。紹介特典としては、クオカードなどの金券や小型家電品などが喜ばれます。候補を複数種類用意しておき、好きなものを選んでもらうのもよい方法です。

もう少し紹介してもらえる確立をあげたい場合は、家賃1カ月分を無料（フリーレント）にするなど、思い切ったサービスが必要です。

学生生協の掲示板に物件情報を掲示してもらう

物件のメインターゲット層が学生なら、大学内の生協を活用するとよいでしょう。

大学生協では、新入学者に対して賃貸物件の紹介をおこなっている場合もありますし、大学によっては生協内の掲示板に物件広告が貼り出されることもあります。

また、大学によっては物件情報をまとめた冊子の作成やHPへ掲載していることもあるので、物件を掲載してもらえるか大学生協に問い合わせるとよいでしょう。

チラシを作成しポスティングをおこなう

オーソドックスな方法ですが、物件概要や写真を掲載したチラシを作成し、近隣にポスティングすることも自主客付けにつながる可能性があります。物件に興味を持ってもらえるよう、パソコンの専用ソフトや無料のイラストなどを活用して、物件の魅力が十分伝わる募集チラシを作ってみましょう。

なお、ポスティングをおこなう際は、所有物件と同じタイプの物件を選びましょう。ワンルームなのにファミリータイプの物件にポスティングをしても、入居に結び付く可能性は低いです。

関連記事：空室対策で使う賃貸入居者募集【チラシVSネット】写真や手書きPOPのマイソク4選

室内や共用部の清掃は念入りにおこなう

空室期間が長い室内は、ほこりが積もったり、空気が淀んだり、排水口の臭いが気になる場合があります。内見者が来て、部屋に一歩踏み込んだとたん排水口のイヤな臭いがしては、入居を見送られても文句は言えません。内見者によい印象を持ってもらうためにも、定期的に室内の掃除や空気の入れ替えをおこなうよう心がけましょう。

また、内見者の目に最初に入る外観やエントランス、ゴミ置き場などの共用部分をきれいにしておくことも重要です。部屋はきれいだけどエントランスが荒れていたり、ゴミ置き場に回収されなかったゴミが放置されている場合は、内見者に「住みたい」とは思ってもらえません。また、外壁の汚れが気になる場合は、高圧洗浄機などで汚れを落とすとよいでしょう。

せっかく来てくれた内見者をがっかりさせないためにも、物件の内外はしっかり掃除しておくことをおすすめします。

関連記事：アパート経営の掃除は大家がした方がよい4つの理由【自分と清掃業者との比較表付き】

設備投資で物件をグレードアップする

内見者が入居を決める理由のひとつに「設備が整っている」ことがあげられます。

人気のインターネット無料の導入や宅配ボックスの設置などは、空室対策に大変効果的です。また、インターネット設備の普及によって「IoT設備」も関心が高まっています。

しかし、大きな設備でなくとも、内見者に気に入ってもらえて入居につながる「ちょい足し」するだけでグレードアップできる設備もあります。

たとえば、賃貸物件でよく見られるシーリングライトをレールライトに変更するだけで、部屋がおしゃれに変身します。またデッドスペースを活用して、小さな収納棚やフックを取り付けることで利便性があがり、入居につながる可能性が高まるでしょう。ちょい足し設備投資は数千円程度からできるため、費用が負担にならない点もおすすめです。

インターネット無料などの人気設備を導入して物件を大幅にグレードアップさせるのも、ちょい足しで少しだけグレードをアップするのも入居者募集に役立ちます。どんな設備を導入するかについては、予算やコストパフォーマンス面を十分考慮・検討するとよいでしょう。

持てるテクニックを駆使して入居者募集をおこなう

入居者募集のテクニックには、これといった決まりはありません。どう活かすかはアイデア次第の部分も大きいため、既存のテクニックを自己流にアレンジしてもまったく問題ありません。むしろどんどんアイデアを形にすることで入居付けに役立つでしょう。

最近では、スマホアプリのTikTok（ ティックトック）を使った賃貸物件紹介動画も登場しました。その一方で、昔からある物件紹介POPなども廃れることはありません。新旧のアイテムを使うことで、さまざまな角度から入居者募集がおこなえます。「テクニック」にこだわらず、上手に入居者募集をおこなってみましょう。

関連記事：安定した賃貸経営に欠かせない「空室対策」とは？効果的な１０の方法を紹介！

仲介会社との入居者募集に関する契約、種類と特徴

大家さんが不動産会社に入居者募集を委託した際に結ぶ契約は、「媒介契約」または「代理契約」のどちらかになります。ここでは、ふたつの契約方法について、それぞれ特徴とメリット・デメリットを解説します。

【媒介契約と代理契約の契約内容の特徴　メリットとデメリット】

媒介契約の特徴、メリット・デメリット

媒介契約は、大家さんと入居希望者のあいだを取り持つ橋渡しの役割を担います。仲介業務全般に加えて入居者への重要事項説明書の交付や契約業務をおこないますが、入居者を決める権利はありません。そのため、入居希望者が現れる度に、大家さんに入居の良否を確認する必要があります。

媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に入居者募集を依頼することができるため、物件情報がより多くの入居希望者の目に留まる機会が増え、入居者が決まりやすくなる点です。

デメリットは、複数の不動産会社がひとつの物件を取り扱うため、問い合わせや内見申込時のカギの受け渡し、入居審査の確認などで大家さんの負担になる可能性が高いです。特に戸数の多い一棟物件から同時に複数戸の入居募集をかけた場合は、部屋ごとの対応が必要になるため、さらに負担が増すことが予想されます。

また、仲介手数料は成約を決めた不動産会社しか得られないため、入居付けに消極的な不動産会社もあり、場合によっては予想より入居付けに時間がかかることもあります。

代理契約の特徴、メリット・デメリット

代理契約は、入居者募集から契約まですべての業務を大家さんに成り代わって不動産会社がおこなってくれます。そのため大家さんは何もしなくても入居者を決めることができるのがメリットです。

デメリットは、大家さんが考える入居者の希望条件などを不動産会社側にしっかり伝えておかないと、希望に沿わない入居者と契約される可能性があります。また、入居付けを系列会社内だけで決めようとして物件情報を広く提供しないケースがあります。

入居者募集まとめ

出典：アイネット

空室が出た場合は、できるだけ早く入居者募集をおこない、入居者を獲得する必要があります。そのためには、客付けに強い不動産会社に入居者募集を委託することです。

また、不動産会社に任せるだけでなく大家さん自ら「自主客付け」してもよいでしょう。

入居者募集に役立つテクニックもたくさんありますが、中でもおすすめなのが入居者に人気の設備を導入することです。特にインターネット無料設備やIoT設備は、今後ますます需要が高まると予測されています。

インターネット無料やIoT設備の導入なら「アイネット」にお任せください。

「アイネット」は、インターネット無料設備の初期費用は無料です。加えて他社より10～20％ほど安い月額料金を実現しています。また、オプションとして豊富なIoT設備をご用意しています。

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