賃貸経営において、家賃収入が入ってこない空室期間はなるべく短くしたいところです。また、平均空室期間がどのくらいなのかも気になります。

そこで今回は、賃貸物件の平均空室期間と空室が埋まらない理由について、またそれらの対策方法を解説します。ぜひ、満室経営の参考にしてください。

賃貸物件の平均空室期間は？

賃貸物件には、入居者が退去したあとに空室になる期間が必ず存在します。では、平均空室期間はどのくらいなのでしょうか。

【都道府県別　募集期間（平均）】

参考：株式会社タス『賃貸住宅市場レポート2022年2月』

都道府県別「募集期間」2021年12月期の主要都市の平均募集期間は4～5ヶ月間です。

一番短かった東京でも募集期間は4.44ヶ月、ほかの府県では5ヶ月以上ものあいだ賃料が入ってこない空室期間があることがわかります。愛知県にいたっては6.16ヶ月と半年以上もの長いあいだ空室がつづいています。

ただ、上記データは平均であることから稼働率は賃貸物件によって異なりますし、また繁忙期は空室があっという間に埋まってしまうこともあります。

いずれにしても空室期間が長引いてしまうときは、空室になる要因を突き止め、なんらかの空室対策が必要であるといえるでしょう。

空室期間が長引いてしまう理由

賃貸アパートやマンションの空室期間が長引いてしまうには、なんらかの理由があると考えられます。ここでは空室になりやすい部屋の特徴を紹介します。

間取りに問題がある

立地は悪くないのに空室がある賃貸物件は、間取りに問題があるのかもしれません。たとえば、1部屋あたりの面積が狭い２DKの部屋などは家具が置きにくかったり、動線が悪かったり「使いにくい部屋」の場合があります。

環境は悪くないのにも関わらず空室がつづく場合は、リノベーションなどで間取りの問題を解消すると入居につながる可能性が高まります。

相場より家賃が高い

賃貸物件の家賃設定は周辺の家賃相場に準じるのが一般的です。相場を無視した高額な家賃にしてしまうと入居者に敬遠されてしまいます。

特に最近の賃貸物件探しはインターネットでおこなうのが一般的です。入居希望者は、家賃などの検索条件で物件を探すので、あまりにも相場から離れた家賃の物件は検索結果から外れてしまい、候補として目に留まることすらなくなってしまいます。

家賃は周辺の相場をきちんと調べて妥当な額に設定しましょう。

入居条件を厳しくしすぎている

入居条件（ペット不可、楽器不可、外国人不可など）が厳しすぎると、その分入居者候補の絶対数が少なくなってしまうため空室期間が長引く可能性があります。

特に駅から遠かったり、周辺に嫌悪施設（ゴミ焼却場、火葬場、高圧線鉄塔、墓地など）があったり、「立地の悪い物件」は入居付けがむずかしい物件です。そのため、多少入居条件を緩和しないと入居者が決まらない場合があります。

空室が埋まらないときは、入居条件を少し緩めることを検討するのもよいでしょう。

設備が古い、不足がある

入居者が賃貸物件を選ぶポイントのひとつに「設備の充実度」があげられます。

たとえば物件の候補がふたつあり、立地・築年数・間取り・家賃がほぼ同じだとします。片方は設備が古く、もう片方の設備が新しいのであれば、ほとんどの人は設備が新しいほうの物件を選びます。

周辺の競合物件には導入されている設備が自分の物件に設置していない（または古い）場合は、設備の追加・変更することで空室の解消につながります。

外観や内装が古い

内見者は賃貸物件を見た目で判断します。そのため、賃貸アパートやマンションの外観や共有部、室内が古びていたり、汚れていたりすると選ばれにくくなってしまいます。

建物が老朽化するのは仕方ないですが、定期的に外壁工事をおこなったり、共有部やゴミ置き場の清掃やメンテナンスをしたり、物件の見た目をよくし、価値を維持するように努めることが大事です。

ピーク時以外こそ空室対策に適した時期

不動産賃貸業の繁忙期は、4月の入学・就学シーズンを控えた2～3月です。下記の「成約数」のグラフからもわかるように、2月と３月が突出して成約件数が多いピーク時期で、次いで１月が多いことがわかります。

引用：アットホーム（株）「首都圏の居住用賃貸物件10月（2019年）」

それ以外の月の成約数はほぼ横並びとなってしまうため、繁忙期を逃すと、次の入居者は決めづらいといえます。

とはいえ、繁忙期以外でも賃貸物件を探す人が一定数はいるため、空室が埋まらないわけではありません。しかし繁忙期と比較すると人の動きは圧倒的に少ないです。

そのため、４月～12月の閑散期は空室対策をおこなうのに適した期間ととらえ、1～3月の繁忙期に向けて準備を整えておきましょう。

具体的な活動内容としては以下のことが考えられます。

・入居条件の見直し検討

・建物や設備の点検、修繕

・必要に応じたリフォームやリノベーション

ここで重要なのは、空室対策をおこなう前に、まず「物件の現況を把握」しておくことです。空室対策は、空室となる要因に沿った対策をおこなう必要があり、やみくもにおこなっても効果が見られません。

現況を把握するためには、退去者を対象におこなう「退去者アンケート」や入居者におこなう「入居者アンケート」がおすすめです。

退去者アンケートは、入居中の困ったことや不満点、退去理由などを知るために役立ちます。入居者アンケートも内容はほぼ同じですが、そこに「要望」を訪ねる欄を追加するとよいでしょう。（入居者アンケートについては後述の『⑧入居者へのアンケート調査』の項をご覧ください）

実際に住んでいる人・住んでいた人のリアルな意見をもとに空室対策がおこなえるので無駄がありません。

また、契約更新月よりも前に退去予定の有無を確認することで入居募集や修繕などの計画をたてやすく、効率よく空室対策がおこなえます。（詳しくは後述の「③入居者特典の考案」の項を参考にしてください）

繁忙期になってから慌てないためにも、しっかりと準備を進めていきましょう。

空室期間を短縮するための対策とアイデア10選

ここでは空室期間を短縮するための方法やアイデアを10種類紹介します。複数種を組み合わせることで、より効果的な空室対策になるので、現況にあわせていろいろ試してみるとよいでしょう。

①不具合のある設備の確認、修理

前述の『空室期間が長引いてしまう理由』でもお伝えしたように、設備が古い・不足がある物件入居付けがきびしいです。人気の設備を導入することで空室対策に効果があります。

どんな設備を導入するか迷ったら、下記のようなランキングを参考にしたり、不動産管理会社にヒアリングしたり、時世や入居者のニーズに合致した設備を選びましょう。

引用：全国賃貸住宅新聞『コロナ下でニーズが増えた設備』

また設備があっても故障などが原因で使用できない場合は、早急に修理対応することで入居者の満足度が向上して退去抑止につながります。

②家賃の見直し

空室期間が長引くと管理会社から「家賃の値下げ」を提案されるかもしれません

しかし、家賃を引き下げることで収入が減ってしまい、当初の資金計画が崩れてしまうことが予想されます。それによって、ローンの返済や修繕費など諸費用の支払いが困難になり、自己資金で不足分を補填する必要が生じる可能性もあります。

そのため、家賃の値下げは安易におこなってはいけません。家賃の値下げは最終手段として、まずほかの方法で空室を解消できないか検討しましょう。

③入居者特典の考案

退去の抑止を目的として、入居者へ特典をつけるのも効果的な空室対策方法のひとつです。入居時や更新時期の数ヶ月前あたりに、「更新すると特典を差し上げます」などの告知をしておくことで長期入居につながる可能性が高くなります。

長期間入居者への特典

特典の内容は更新料や賃料の減額のほか、居住期間に応じて商品券や家電をプレゼントする方法もあります。また、テレビモニター付きインターホンなどの人気設備の取り付けやエアコンやキッチン、浴室クリーニングサービスなども喜ばれます。

居住年数によって入居者が好きな特典を選べるようなシステムにすると、長期入居者にはより喜んでもらえて、さらに長期入居が期待できるでしょう。

退去を早期に知らせてくれた人への特典

大家さんとしては、できるかぎり空室を出したくありませんが、それでも退去者が出てしまうのは仕方ありません。その場合、いかに早く次の入居者を見つけるかが重要なため、早めに退去予定を把握することがカギになります。

契約書では、1ヶ月前の通知で解約できるという項目が一般的ですが、「退去の3ヶ月前までに知らせてくれたら特典あり」などのお知らせをしておくことで、いち早く退去状況を把握できます。

なお、特典は金券などのほか、退去にあたる月の家賃を割り引くなど、引越し時の荷物にならないものがよいでしょう。

④営業担当者へ相談する

どうしても空室が埋まらないときは、入居者募集を委託している不動産管理会社の担当者に相談しましょう。管理会社は入居付けに関するノウハウが豊富なため、現況の問題点や改善点を指摘してもらえる可能性があります。

問い合わせ数や内見希望者の数などを分析し、足りない設備や改善すべきところに対応していくとよいでしょう。

なお、こういった相談を気軽にできるよう、普段から管理会社の担当者とは良好な関係を築いておくことが大事です。

⑤外壁塗装工事の実施

建物の外観次第で、物件に対する内見者の印象が変わります。汚れていたり、塗料の剥がれが目立ったり、古ぼけたりしていては内見者だけでなく既存の入居者にとってもマイナス要因です。目立つ汚れや塗料の剥がれがある場合は、清掃や修繕をおこないましょう。

破損個所は、小さなうちはDIYで簡単に直すこともできるので大きな費用もかかりません。物件価値を維持するためにもメンテナンスはこまめにおこないましょう。

⑥契約更新ごとの家賃の割引

退去を抑制して空室を出さないためには、更新ごとに少額の賃料を減額する方法も効果的です。

一般的に家賃の下落率は10年で約10%といわれます。

そこで契約の更新時に値引きする家賃額を決める際、10年後の家賃額が10%程度のダウンになるように調整するのです。（2年更新の場合）

家賃10万円の場合、更新時に1,000円ずつ値引きすると11年後の家賃額は9.5万円です。

10年間の満室時家賃収入は、値引きしなかった場合は2,400万円、値引きした場合は2,352万円になります。

値引き時のほうが多少収入は少ないです。しかし、値引きしなかった場合は途中で退去があって空室期間ができたり、それにともない原状回復工事をおこなったり、2,352万円を下回る収入になる可能性も考えられます。

このように計画的に賃料の値引きをおこなうことで、長期入居率を高め、長い目で見ると値下げ率を少なくすることが可能になります。

⑦募集内容の見直し

最近の賃貸物件探しの流れは、インターネットを利用して大手不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）などで住みたい部屋の条件で検索をかけ、その結果から内見をするのが一般的です。

まずは所有物件の基本情報や設備がポータルサイトの検索結果にきちんと反映されているか、検索時に上位のほうに表示されているか確認しましょう。

もし条件の絞り込み検索の結果、物件があまり表示されなくなっている場合はなんらかの対策が必要です。検索結果として表示されないと物件の存在を知ってもらうことすらできません。

たとえば検索条件に指定できる設備を増やしたり、より幅広く対象者を増やすために募集条件の変更を見直したり、検索結果に反映されるような対策を検討しましょう。

また掲載中の物件情報や画像も見直しましょう。は室内や設備が鮮明に写っているものをできるだけ多く掲載しましょう。視覚に訴えることで入居希望者に興味を持ってもらえます。

最近では動画を掲載する物件も増えています。動画は、物件のイメージがより伝わりやすいので掲載することをおすすめします。

⑧入居者へのアンケート調査

空室期間を短縮するためにはさまざまな対策方法がありますが、意外と見落としがちなのが「いまいる入居者にできるだけ長く住んでもらって空室を出さないこと」です。入居者が退去しなければ空室対策を考える必要がありません。

そこでおすすめなのが、入居者の要望を叶えることで退去を防ぐことを目的とした「入居者アンケート」の実施です。いま現在入居者が「困っていること」「改善してほしいこと」「要望」などが把握できます。

アンケート結果から指摘箇所を改善したり、要望が多かった設備を導入したり、アンケート結果を反映させることで入居者の満足度が上がり、結果として退去抑制につながります。

同時に「退去予定の有無」を確認し、空室になる時期をあらかじめ把握することで入居者募集の計画を前倒しでおこなえます。また、設備の不具合の有無などもわかるので、退去時期にあわせて修繕の手配もスムーズにできるでしょう。

協力者への謝礼も視野に入れよう

入居者アンケートを回収する際、アンケートの協力者になんらかの謝礼を約束すると回収率が上がります。500円程度の消耗品や金券など、「もらうと、ちょっとうれしいもの」を用意しましょう。

⑨マンション・アパート周辺の清掃

賃貸物件のエントランスや廊下、ゴミ捨て場だけでなく、物件の周辺の清掃を念入りにおこなうことで、内見者によい印象を与えるのはもちろん、既存入居者の満足度も上がり、入居率向上に役立ちます。

道端の落ち葉やゴミを取り除く、階段の手すりやエントランスのドアを拭くなど、費用をかけなくても十分に効果がありますし、常日頃から清掃をしていれば外観の美しさを保てます。

外壁や床部の汚れが気になる場合は、高圧洗浄機などで汚れを落とすとよいでしょう。

⑩内装の見直し

基本的に賃貸物件は多くの人に向けて無難な内装のことが多いです。実際、室内クロスは「ホワイト」か「アイボリー」が定番です。

そんななかで、物件の差別化ができるとして注目されているのが、柄付きや色付きの壁紙やアクセントクロスを取り入れた部屋です。壁紙を張り替えるだけで「部屋が明るく感じる」、「おしゃれ」など内見者に好印象を与えることにつながります。

またキッチンやトイレ、バスルームなど水回りの交換なども空室期間の短縮に役立ちます。基本的にこれら設備は故障するまで使用できますが、傷や汚れが目立つと清潔感が損なわれてしまいます。

ただ、設備の交換には高額な費用がかかるため、費用対効果を考えながら、設備の一部だけを交換するなど無理のない範囲でおこないましょう。

家賃引き下げは最終手段とする

空室対策としての家賃の値下げは、ほかの対策に効果がなかった場合の最終手段です。

しかし前述したように家賃を下げると収入が減るため、キャッシュフローの悪化が懸念されます。ランニングコストなどの支払いを自己資金で賄えなくなってしまうとローン返済が滞り、最悪の場合は物件を差し押さえられてしまうおそれもあるのです。

とはいえ、不動産の建物は築年数とともに資産価値が下がり、それにともなって入居付けもむずかしくなるのはたしかです。資産価値を維持するために大規模修繕などをおこなっても空室期間が短縮できない場合は、家賃の見直しが必要になる日がやってきます。

最終的に家賃を引き下げることになっても、安易に家賃額を決めてはいけません。近隣の相場家賃をもとに収入と支出のバランスを考え、無理なく賃貸経営を継続できるよう適切な家賃設定をおこないましょう。

やってはいけない空室対策とは？

空室対策は、空室を減らして収入を増やすためにおこないますが、その場合は「空室の要因に見合った空室対策を、費用対効果などを考慮しておこなう」必要があります。

なにも考えずにおこなってしまうと効果があがらないばかりか、費用が回収できず利回りが下がって収益が減ってしまう結果になりかねません。

ここでは、安易にやってはいけない空室対策方法について解説します。

安易なリフォームやリノベーションには要注意

リフォームやリノベーションは一定の効果がある空室対策方法ですが、高額な費用が必要です。なかでも以下のリノベーションは費用がかかるため、実施する際は費用対効果を十分検討する必要があります。

フルリフォーム（リノベーション）

築古の賃貸物件の間取りは現代のニーズに合致していないことも多く、空室対策として間取りを変えるリノベーションをおこなうことも多いです。

また、キッチンや浴室、トイレなどの水周りをすべて交換するリフォームも、空室対策としてよくあるケースです。

しかし、どちらも高額の費用がかかるため、場合によっては費用を回収できない可能性も考えられます。

一般的にフルリフォームやリノベーションをおこなう物件は築古の場合が多く、リノベーション後の家賃は新築時の80％程度といわれています。そのため、物件をあと何年使えるか、リノベーションによって家賃をいくらアップできるのか、しっかりシュミレーションしたうえでおこなう必要があるのです。

バランスの悪いリフォーム

全体のバランスがとれていないリフォームは空室対策につながらない可能性が高いです。

たとえば、古くて不人気のバランス釜のお風呂はそのままで、キッチンだけ最新のシステムキッチンを導入しても入居率や賃料は上がらないでしょう。

同額の費用をかけるのであれば、まずバランス釜を給湯式に交換し、残りの費用で安価なキッチンに取り換えたほうが、空室対策として効果があると考えられます。

トラブルを想定しない入居条件の変更

入居条件を緩和すれば入居率は確実に上がりますが、その場合はトラブル対策を想定し、規約やルールをしっかり定めたうえで募集をおこなう必要があります。

【トラブル対策のポイント】

・楽器可の場合：楽器の指定、演奏可能な時間帯の指定

・ペット可の場合：ペットの種類や大きさ、敷金を増額

・高齢者の入居の場合：孤独死保険の加入、見守りサービスの利用

・外国籍入居者の場合：騒音・ゴミ捨てなど入居ルールの周知

入居条件を緩和して家賃が増えても入居者トラブルが多発して既存の入居者が退去してしまう場合もあります。入居者が気持ちよく生活できるよう、トラブル対策をしっかりと講じたうえで入居者募集をおこなうことが重要です。

モデルルームはこまめな清掃が必要

モデルルームの設置は「入居後の生活をイメージしやすい」として人気の空室対策方法です。

しかし、放置しておくと設置した家具や家電のホコリなどが目立ってしまうため、内見時に汚れたままでは却って逆効果となってしまいます。

そのため、モデルルームの清掃はこまめにおこなう必要があるので手間がかかります。

ユニットバスをバストイレ別に変更

バスとトイレがわかれている「バストイレ分離タイプ」の物件は入居者に人気があります。

そのため、既存の3点ユニットバスを分離するリフォーム工事は、空室対策としてよくみられるケースです。

たしかに2DK以上のファミリー向け物件であれば、分離タイプに変更したうえで、費用を家賃に上乗せすれば収益が上がる可能性は高いです。

しかし、20㎡程度の単身向け物件では、費用の回収ができないケースが多いため注意が必要です。

バストイレ分離工事にかかる費用は約150万円/1室です。仮に家賃を5,000円上げる前提で考えると費用回収に25年かかるため、これでは費用対効果があいません。

では、家賃を10,000円アップできるかというと、浴室とトイレを分離したことで部屋が狭くなったことや築年数によって実現はむずかしいでしょう。

バストイレ分離工事をおこなう場合は費用対効果を十分考え、本当に必要かどうか判断しましょう。

空室を別用途に活用する「コンバージョン」もおすすめ

空室を別の用途で活用する「コンバージョン」も空室対策方法のひとつです。居住用賃貸としてではなく、トレンドに合った用途で賃貸することで需要が増え空室期間の解消につながります。

コンバージョンには以下のような方法があります。

・シェアオフィス、レンタルスペース

・SOHOやネイルサロン、マッサージルーム

・託児所、保育室、学習塾

・物置スペース

・時間貸しのレンタルスペース

・水耕栽培施設

なお、コンバージョンには、リノベーションや什器・備品が必要なものもあるため、費用がかかる場合があります。また、使用目的によっては申請が必要な場合もあるので注意しましょう。

とくに区分マンションは、マンションの規約で特定用途での利用ができない可能性があるため、あらかじめ規約内容を確認しておきましょう。

空室対策は退去の事前把握や閑散期の活動が重要

賃貸物件の平均空室期間は4～5ヶ月程度と、予想以上に長期になる可能性があります。そのため、退去後はできるだけ早く空室を埋める必要があると考えられます。

空室期間を短縮するためには、空室の要因を突き止め、それに見合った最適な空室対策をおこなうことで空室を埋めることにつながるのです。

そのためには、退去予定を事前に把握し、閑散期に十分な空室対策をおこなっておくことが満室経営の鍵となるでしょう。

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