これから、アパート経営を始めたい！と思っている方も多いのではないでしょうか。

アパート経営は、アパート1棟を貸し出して、入居者様から賃料をもらうことで成り立ちます。空室があると、その分のお金は入ってきません。

現代では、若いうちからアパートのオーナーになり、不労所得をもらい、老後の資金の足しにしようと考えている方も多くいます。

アパート経営を始めたい方のために、メリットやデメリットなども含め、アパートのオーナーになる方法など紹介していきます。

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アパートオーナーになるには？ 不動産購入の流れ

アパートオーナーになるには、まず物件を購入しなければなりません。

物件購入の流れをご紹介します。

予算と相場から物件の条件を決める

まずは、物件購入費用の予算と購入する物件の条件を決めましょう。

お金を出せばいくらでも良い条件の物件は購入できますが、自分で準備できる金額を決めて、なるべく今後も需要がありそうな物件を探しましょう。

現地調査をして不動産会社と契約について話す

購入したい物件が見つかったら、実際に物件を見に行きましょう。

実際に物件を見てみて、収益が出る物件か、今後も需要がある物件かどうかを見極めることが重要です。

買付証明書を提出して銀行でローン審査を受ける

購入する物件を決めたら、買付証明書を提出しましょう。購入の意思を不動産会社に伝えるために、とても重要な書類です。

提出後、銀行でローンの審査を受けます。

売買契約を結び手付金を支払う

買付が成立したら、不動産会社と売買契約を結び、手付金を支払いましょう。

金銭消費賃借契約を締結する

融資の審査が通り、借り入れをおこなう際は、金銭消費賃借契約を結びます。

金銭を受け取る代わりに同等の金銭をきちんと返します、という意思表示のための契約書になります。

決済・引き渡しを行う

契約を結び終えたら、不動産会社へ物件購入金額を支払い、所有権の引き渡しをおこないます。そしたら晴れて自分の物件になります。

今日からあなたはアパートのオーナーです。

管理会社を選定し、管理委託契約をする

オーナー自ら集客や物件の管理などをおこなうことは難しいため、管理会社に依頼しましょう。

おすすめは、物件管理を本業としておこなっている管理会社です。物件の管理以外にも、入居者募集の案内作成なども依頼できます。

アパートオーナーになるメリット

実物資産になる投資だから強い

投資には、仮想通貨や株などがありますが、どれも目に見えません。

アパートは、もし物件の価値がさがったとしても、目に見える形で残るため、まったく価値がなくなることはありません。目に見える形で残ることが、不動産投資の強みです。

貸す人がいなくなった場合には、自分で住むこともできますし、友達に安価で貸すこともできます。

借入により少ない自己資金で始められる

銀行から借入をして、アパートオーナーになる方がほとんどです。

ローンを組むことによって、少ない自己資金でアパート経営を始めることができます。ローンは、家賃収入から返済していくことになるため、自己資金は減りません。

そのため、不動産投資は、少ない資金で始められる投資の1つです。

相続税・贈与税の節税対策として有効

相続や贈与の際に、手持ちの資産は相続税や贈与税の課税対象になります。

しかし、マンションなどを持っている場合、投資用の物件であれば、第三者に貸していると評価額はさらに30%控除されます。現金に比べて1/2の評価のため、相続税や贈与税の節税対策として、とても有効です。

生命保険の代わりや私的年金になる

融資を受けて不動産投資を始める際には、必ず団体信用生命保険に加入しなければなりません。

団体信用生命保険は、契約者が死亡した場合は、ローンの残債金を保険金で支払うことができます。

つまり、ローンの途中で亡くなっても、不動産は残り続けるため、家族にとっての生命保険の代わりになります。

また、定年までにローンを完済すれば、公的年金に加えて家賃収入が私的年金代わりにもなります。

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アパートオーナーになるデメリット

アパートオーナーになるデメリットを紹介します。

売値がそのまま利益になるわけではない

不動産経営は、建物が売れた値段がそのまま利益として手元に入るわけではありません。

なぜなら、不動産経営にはさまざまな費用がかかります。

仲介手数料や印紙代、ローン返済費用などといった費用がかかるため、売れた金額からこれらを差し引いた金額が利益となります。

人に貸すことで生まれるリスク

もちろん、人に貸すことで家賃収入を得ることができますが、空室が出た場合は、それだけで赤字になってしまいます。

また、入居者様が自殺をしたり、入居者様の不注意で部屋が火事になったりするリスクもあります。そうなった場合、部屋の修繕費などに多額の費用がかかってしまいます。

そのほかにも、管理会社や不動産会社に仲介手数料を支払ったり、確定申告によるコスト、住民同士のトラブルなど、さまざまなリスクがあります。

賃料を支払ってくれない入居者様などもいます。入居しているのに家賃収入が入らないということも起きる可能性があるため、人に貸すことで生まれるリスクもきちんと理解しておきましょう。

必ず売れるとは限らない

どんなに良い条件の物件を所有していても、必ず売れるという保証はありません。

売ろうとしても賃料の値下げを交渉されたり、希望の額で売れるわけではありません。

空室が続き家賃収入を得ることができなくなって、ローン返済が滞ってしまったら、借金をして、ローンを返済しなければなりません。

流動性が低い

不動産は大きな買い物のため、すぐに買い手が見つかるわけではありません。

買い手が見つかりやすいような手に入れやすい商品だとすぐに買い手が見つかり、またそれを売って、と回っていきます。

常に自分がほしいと思う条件の良い物件を手元に持っておく必要があります。しかし、そのような条件の良い物件は、価格が高く、競争率も高いため、そもそも購入すること自体が難しいです。

アパートオーナーになるデメリットやリスクへの対処方法

ローンなど経済へのリスク

組んだローンの金額が高いほど、金利も高くなるため、経済的なリスクが高くなります。

また、どの金融機関を選ぶかで、金利などの条件も変わってきます。

不動産と多く提携している金融機関だと、有利な条件のローンを組める場合があります。

ローンを組む際は、いくつか候補をあげて、どこの金融機関とローンを組むか決めましょう。

運用に関するリスク

アパートを経営するには、やはり条件が良い物件を購入することをおすすめします。駅からの距離が近い、オートロックがついている、バス・トイレ別など、需要の高い物件がおすすめです。

需要の高い物件以外だと、空室が増える可能性が大きくなるため、できれば避けたほうが良いです。

また、管理会社選びも重要です。1人で、物件の管理や入居者様の対応などをおこなうことは難しいため、必ず管理会社を使いましょう。

家賃の滞納や入居者様のトラブルなどがおこっても、管理会社が対応してくれます。

物件の損壊に対するリスク

災害はいつどこで起きるかわかりません。

日本は地震が起きやすい国のため、どこの地域でも地震のリスクはあります。しかし、ハザードマップなどを確認して、地震が起きても被害の少ない地域を選びましょう。

また、必ず地震保険や火災保険にも加入しましょう。万が一のときに助かります。

回避するなら信頼できる不動産会社を見つけよう

例えば、物件を売却する際は、経験豊富で知識が豊富な不動産会社に任せましょう。

また上記であげたリスクに対して強い不動産会社を見つけることで、アパート経営を長期的に続けることが可能になります。リスクはたくさんあっても、リスク対策をおこなうことで、リスクを回避することができます。

アパートのオーナーが、物件の管理などを全て1人でおこなうことは大変です。管理会社に頼って、上手にアパート経営をおこないましょう。

アパートオーナーの仕事

①入居者募集

まず、アパートオーナーの仕事で1番最初にしなければならないことは、入居者を募集することです。この業務は、管理会社などに任せて大丈夫です。

空室が出てしまうと、その分家賃収入がなくなるため、入居者様を見つけることはとても重要です。

入居者様が見つかったら、賃貸契約をかわします。書類のやり取り、敷金・礼金の取り決め、賃貸契約後の更新の際の金額の取り決めなど、様々なことを決定しなければなりません。オーナー1人で全てを対応することは難しいため、管理会社へ依頼しましょう。

②集金・送金業務

毎月決まった日に、入居者様から家賃を集金します。

しかし、きちんと決められた日に支払ってくれる入居者様だけではありません。その際は、支払ってくれるまで家賃支払いの催促をしなければなりません。

何度も支払いが滞納する入居者様がいると、オーナーの負担も大きくなります。

③トラブル対応

隣家との騒音トラブル、水漏れ、鍵の紛失など、様々なトラブルが起こる可能性があります。

いつどんなトラブルが起きるかはわかりません。

1つ1つ、オーナーが対応していたら大変です。そのため、トラブルが起こった際には、管理会社を頼りましょう。

④解約業務

オーナーは、入居者様が退去する際にも立ち会います。

退去後、部屋の状態がどうなっているのか確認しましょう。

空室になってしまうと、家賃収入がなくなるため、早く新しい入居者様を見つけることが重要です。不動産会社に入居者募集の依頼をしましょう。

不動産オーナーで得る賃貸収入の仕組み

入居者様から家賃収入が入り、そこから管理会社へ管理を委託している際の費用を引いた分がオーナーの手取りになります。入居者様から家賃が支払われても、全て手元に残るわけではありません。

その手取りから、ローン返済をおこないます。

マンションオーナーに向いている人はサラリーマン

普段はサラリーマンとして働きながら、不動産経営をおこなう方は多いです。

物件を購入する際のローンを組むときに、安定している職業についていないと審査が下りない場合があります。そのため、サラリーマンという安定した収入を得ている方は、金融機関から審査が下りやすいです。審査が通りやすいため、サラリーマンは不動産オーナーに向いていると言えます。

アパート経営で成功する人、4つの特徴

現地に足を運んで物件を選ぶ

アパート経営において、家賃収入が主な収入源となるため、入居してくれる方がいなければ収入はありません。

そのため良い条件の物件を購入するためには、必ず現地に足を運んで、実際に物件を目で見ることが重要です。

インターネット上の情報だけでは実際にどのような物件なのかを判断することは難しいです。

リスクもきちんと考えている

アパート経営にはリスクがつきものです。空室がないから収入もあるし安心、というわけにはいきません。

家賃滞納や、近隣トラブル、災害トラブルなど、アパート経営にはさまざまなリスクがあります。これらのリスクがあることを前もって把握し、リスクが起きた時の対処法も事前に考えておくことができる人がアパート経営のオーナーに向いています。

入居者の視点を持った経営ができる

アパート経営は、入居者様のことを優先的に考えて経営出来る人が向いています。入居者様がいてこそ、オーナーは収入を得て、生活することができます。入居者様に長く住んでもらえるように工夫をして、良い環境を作りあげていくことが重要です。

入居者様が不満を持っていたら、それらを親身に聞いて解決することが求められます。

オーナーはいつでも入居者様の目線に立って、入居者様が住みやすい環境を提供し続けることがオーナーの責任と言えます。

賃料相場の高いエリアに土地がある

賃料相場の高いエリアに物件を持っていると、アパート経営がうまくいく可能性が高いです。

賃料が高いということは、人気のエリアであるということが考えられます。そのため、入居希望者も多いため、空室が出たとしても、すぐに埋まることが多いです。

賃料が高いと、オーナーの収入もあがります。

土地活用の目的が「相続税対策」の方

アパート経営は、相続税対策になります。相続税対策目的でアパート経営している方も多くいます。

アパート経営の収益自体があまり大きくなくて、節税対策のためにアパート経営をすることはおすすめです。

アパート経営に向いていない人はこんな人

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利回りの高さだけを重視

アパート経営以外の投資でも、表面利回りを気にする方は多いです。アパート経営における表面利回りは、入居者様がきちんと定着し、継続した家賃収入が入ることが前提となっています。しかし、表面利回りが高い物件は、空室リスクがあります。空室リスクがあるということは、安定的な収入を得ることが難しいということです。

表面利回りが高い物件というのは、例えば、地方にあって築年数が相当経っている物件のことを言います。このような物件は購入価格が安いですが、入居者様からすると、築年数が経っていて古いというイメージがあり、入居したくないと思われます。

表面利回りばかりを気にしていて、入居する側の気持ちを考えられない人はアパート経営に向いていないです。

オーナーになって満足してしまう

アパート経営は、オーナーになって終わりではありません。何もしないままでは、収益も発生しません。

オーナーは、入居者様のために物件を運営していかなければなりません。入居者様の気持ちを考えて、入居者様のために良い環境を作り上げることが出来る人がオーナーに向いています。

アパート経営にはさまざまなリスクがつきものです。そのようなリスクにもしっかりと対策をとって、向き合っていかなければなりません。

マンションオーナーになるためにはパートナー選びも大切

不動産オーナーになるとやることがたくさんあります。

例えば、物件を綺麗に保つために清掃をしたり、入居者様のトラブルの対応をしたり、設備が壊れたら修繕を業者へ頼んだり、入居者募集の案内を作ったりなど、さまざまな業務があります。

しかし、オーナーが、物件の管理から入居者様の対応まで1人で全部をこなすことは難しいです。

そのため、アパート経営がうまくいくためには良きパートナーを選ぶことが重要になってきます。優れたパートナーがいるだけで、気持ち的にも楽になりアパート経営がうまくいく可能性が高くなります。

管理会社や不動産会社と良い関係を築くと、入居者様の対応や物件の管理などもおこなってくれます。また現在では、便利なサービスも多くあるため、そのようなサービスなども活用しましょう。

1人で全てを背負いこんでしまうと負担になってしまいます。周りに頼ることも大切です。

アパート経営まとめ

アパート経営には、さまざまなリスクがつきものですが、メリットも多くあります。アパートやマンションは、目に見える実物資産になるため、投資を始めようと考えている方には、不動産投資がおすすめです。なぜなら、不動産経営は、少ない借入で経営を始めることができます。

サラリーマン大家も増えているため、サラリーマンをしながら不動産経営をすることも可能です。安定した収入を得ているからこそ、ローンの審査も下りやすく、借入をしてアパートを購入することができます。

アパートオーナーは、やることが多いですが、管理業者や不動産会社、便利なサービスなどを頼って、アパート経営をしていきましょう。

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